Οι απεγνωσμένοι πωλητές «κουρεύουν» τις ζητούμενες αξίες μέχρι και 50%, ωστόσο το ενδιαφέρον είναι ανύπαρκτο. Στην Αττική περισσότερα από 3.000 ακίνητα διατίθενται με μεγάλο discount
Mε… προωθημένο σενάριο επιστημονικής φαντασίας μοιάζει η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί σήμερα στην αγορά. Απεγνωσμένοι πωλητές δεν πωλούν μόνο όσο-όσο τα ακίνητά τους, αλλά «ρίχνουν» ολοένα και περισσότερο τις ζητούμενες τιμές, από 5.000 ευρώ έως και 5 εκατομμύρια, σε μια προσπάθεια να προσελκύσουν αγοραστές. Ωστόσο, το ερώτημα που τίθεται είναι εάν, λόγω των γενναίων αυτών εκπτώσεων, υπάρχουν αγοραστές. Όπως αναφέρει στο «Κ» γνωστός κτηματομεσίτης, παρότι το οικονομικό επιτελείο φέρεται να σχεδιάζει τη λήψη μέτρων για την τόνωση της κτηματαγοράς, το εγχώριο real estate έχει απαξιωθεί ως επενδυτικός προορισμός.
«Το φοροτσουνάμι των τελευταίων ετών, και ιδίως οι παράλογες αντικειμενικές αξίες κρατούν μακριά από τα ακίνητα τους υποψήφιους αγοραστές. Εάν αυτό συνδυαστεί με την ανυπαρξία ρευστότητας που επικρατεί στην αγορά, γίνεται αντιληπτό, γιατί, παρά τις γενναίες εκπτώσεις, οι αγοραστές είναι άφαντοι», σημειώνει χαρακτηριστικά. Την ίδια στιγμή, το κίνητρο της χορήγησης βίζας για απόκτηση κατοικίας από υπηκόους τρίτων χωρών υποαποδίδει στην Ελλάδα: την τελευταία τριετία, ξένοι επένδυσαν στα εγχώρια ακίνητα όχι περισσότερα από 300 εκατ. ευρώ. Την ίδια στιγμή, στην Πορτογαλία από τον Οκτώβριο του 2012, οπότε τέθηκε σε ισχύ το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», έως τον περασμένο Μάιο επενδύθηκαν περίπου 650 εκατομμύρια ευρώ. Αυτό, αναμφισβήτητα, συνιστά ακόμα ένα καμπανάκι για την απαξίωση των ελληνικών ακινήτων, σημειώνουν παράγοντες της αγοράς.
Μεγάλες εκπτώσεις
Μπορεί οι θερινές εκπτώσεις στο λιανεμπόριο να ξεκινούν την επόμενη Δευτέρα, ωστόσο το «discount» έχει παγιωθεί στην κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια, με τις περιπτώσεις ακινήτων όπου οι ζητούμενες τιμές έχουν υποστεί σημαντικό «κούρεμα» να είναι πολυάριθμες. Σύμφωνα με δημοφιλή ιστότοπο αγγελιών, μόνο στο Νομό Αττικής υπάρχουν περισσότερα από 3.000 ακίνητα που διατίθενται σε τιμή πολύ χαμηλότερη συγκριτικά με την αρχικά ζητούμενη.
Ειδικότερα, μεζονέτα 800 τ.μ. στο Καβούρι, με τρία επίπεδα και έξι υπνοδωμάτια, κατασκευής 2003 και σε κοντινή απόσταση από τη θάλασσα πωλείται προς 5 εκατομμύρια ευρώ, έναντι 9 εκατ. ευρώ αρχικά. Η ζητούμενη τιμή, δηλαδή, έχει «ψαλιδιστεί» σε ποσοστό 44%.
Στο Κολωνάκι πωλητής οροφοδιαμερίσματος 650 τ.μ., πρώτου και δεύτερου ορόφου, με πέντε υπνοδωμάτια, κατασκευής 1960, έχει ρίξει την τιμή κατά 1 εκατομμύριο, με την υφιστάμενη τιμή πώλησης να ανέρχεται στα 4,5 εκατομμύρια.
Στο Κεφαλάρι η ζητούμενη τιμή μονοκατοικίας 650 τ.μ. διαμορφώνεται στα 4,3 εκατ. ευρώ, έχοντας υποστεί haircut 1,2 εκατ. ευρώ. Το ακίνητο είναι νεόδμητο (2010), διαθέτει τρία επίπεδα, πισίνα και βρίσκεται σε οικόπεδο 500 τ.μ.
Στη Βούλα ακόμα μία νεόδμητη (2008) μεζονέτα, 820 τ.μ., τεσσάρων επιπέδων, με χώρο προβολής ταινιών και γυμναστήριο, που βρίσκεται σε οικόπεδο 600 τ.μ., πωλείται κατά 19% ή κατά 800.000 ευρώ λιγότερο συγκριτικά με την αρχικά ζητούμενη τιμή.
Στη Φιλοθέη ο πωλητής μεζονέτας 660 τ.μ. έχει μειώσει κατά 1 εκατομμύριο ευρώ, την αρχικά ζητούμενη τιμή, που διαμορφώνεται στα 2,5 εκατ. ευρώ. Το νεόδμητο ακίνητο (2012) είναι τριών επιπέδων, διαθέτει, μεταξύ άλλων, έξι υπνοδωμάτια, κήπο, πισίνα, roof garden, αίθουσα γυμναστικής και ενδοδαπέδια θέρμανση.
Και μπορεί οι παραπάνω κατοικίες να ανήκουν στην κατηγορία των πολυτελών ακινήτων και, κατά συνέπεια, το μεγάλο discount να μοιάζει δικαιολογημένο, ωστόσο το «ψαλίδι» στις ζητούμενες τιμές εφαρμόζεται και σε μικρότερου μεγέθους ακίνητα.
Συγκεκριμένα, διαμέρισμα 130 τ.μ. στη Γλυφάδα πωλείται κατά 140.000 ευρώ χαμηλότερα, δηλαδή στη (συζητήσιμη) τιμή των 500.000 ευρώ. Το ακίνητο του «μισού εκατομμυρίου» κατασκευάστηκε το 2013, διαθέτει δύο μπάνια, κοινόχρηστη πισίνα, θέα στη θάλασσα, κήπο, τζακούζι και roof garden.
Διαμέρισμα 105 τ.μ. στο Καλαμάκι, κατασκευής 2005, πωλείται κατά 50.000 ευρώ χαμηλότερα, ήτοι στην τιμή των περίπου 300.000 ευρώ. Βρίσκεται στην παραλιακή ζώνη, διαθέτει θέα στη θάλασσα και είναι ανακαινισμένο.
Μονοκατοικία 225 τ.μ. στον Προφήτη Ηλία του Πειραιά πωλείται προς 250.000 ευρώ, έναντι 350.000 ευρώ αρχικά. Ο ιδιοκτήτης, δηλαδή, του ακινήτου, το οποίο κατασκευάστηκε το 1975 και διαθέτει πέντε υπνοδωμάτια, «έριξε» την αρχικά ζητούμενη τιμή κατά το 1/3.
Επίσης, εκατοντάδες είναι οι περιπτώσεις, μόνο στον νομό Αττικής, κατοικιών που διατίθενται σε τιμή «κάτω του κόστους». Ενδεικτικά, ισόγειο διαμέρισμα 51 τ.μ. στο Μοσχάτο, κατασκευής 1980, πωλείται προς 14.000 ευρώ. Στην περιοχή Καλλιμάρμαρο διαμέρισμα 70 τ.μ., πρώτου ορόφου, κατασκευής 1970, με θέα, διατίθεται προς 67.000 ευρώ, τιμή που είναι συζητήσιμη.
Στο Γαλάτσι διαμέρισμα 74 τ.μ., κατασκευής 1975, δευτέρου ορόφου, διατίθεται προς 57.000 ευρώ. Στο Πολύδροσο Χαλανδρίου ρετιρέ 100 τ.μ., κατασκευής 1980, εν μέρει ανακαινισμένο, διατίθεται προς 100.000 ευρώ, με τον ιδιοκτήτη, που αναλαμβάνει και το κόστος της μεσιτικής αμοιβής, να έχει υποχωρήσει κατά 15.000 ευρώ.
Στην Κυψέλη διαμέρισμα 53 τ.μ., τετάρτου ορόφου, με φυσικό αέριο, που έχει μερικώς ανακαινιστεί, κατασκευής 1977, διατίθεται προς 30.000 ευρώ.
Ο «δράκος» των αντικειμενικών
Όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, οι υπέρλογες αντικειμενικές αξίες και το ιδιότυπο καθεστώς φορολόγησης αποθαρρύνουν τους αγοραστές. Ο νομοθέτης προβλέπει ως επίσημη τιμή μεταβίβασης των ακινήτων την αντικειμενική, δημιουργώντας στρέβλωση και «πονοκεφάλους» σε όσους προχωρούν στην αγορά ακινήτου. Έτσι, όσο χαμηλά και να υποχωρήσουν οι τιμές στα ακίνητα και όσοι απεγνωσμένοι πω-λητές και να υπάρξουν, δεν πρόκειται να καταγραφεί στην ελληνική κτηματαγορά μπαράζ πράξεων αγοραπωλησίας, εξαιτίας του στρεβλού φορολογικού καθεστώτος, όπως αναφέρουν κορυφαίοι παράγοντες της αγοράς.
Για παράδειγμα, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία. Με την ίδια τιμή υπολογίζεται και το τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου για τον αγοραστή. Γ ια παράδειγμα, ένας φορολογούμενος αγοράζει ένα κατάστημα αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ έναντι 100.000 ευρώ. Αν και κατέβαλε 100.000 ευρώ, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει ότι είναι υποχρεωμένος να δικαιολογήσει την προέλευση των 200.000 ευρώ, που είναι η αντικειμενική αξία.
Το θέμα έχει προκαλέσει δικαστικές προσφυγές από πολλούς φορολογουμένους που έχουν δικαιωθεί. Ωστόσο, η σχετική διάταξη παραμένει και, λόγω αυτού του παραλογισμού, οι αγοραστές καλούνται να φορολογηθούν για δαπάνη που δεν πραγματοποίησαν. Στην προκειμένη περίπτωση για τη διαφορά των 100.000 ευρώ μεταξύ της αντικειμενικής τιμής και του πραγματικού τιμήματος.
Ως αποτέλεσμα, η μεγάλη ψαλίδα των αντικειμενικών τιμών που προσδιορίζει η Εφορία και των ζητούμενων τιμών έχει συρρικνώσει το αγοραστικό ενδιαφέρον, με τη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών, που στηρίζεται στις πλασματικές αντικειμενικές, να είναι δυσβάσταχτη. Είναι χαρακτηριστικό ότι πλέον πανελλαδικά ένα στα δύο ακίνητα διατίθεται σε τιμή πώλησης χαμηλότερη της αντικειμενικής, σύμφωνα με στοιχεία κτηματομεσιτών.
Συγκεκριμένα, στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές τιμές είναι κατά κανόνα υψηλότερες των τιμών των πράξεων κατά ποσοστό που κυμαίνεται από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή, με το συγκεκριμένο ποσοστό να διαμορφώνεται στα παλαιά διαμερίσματα από 20% έως 70%.
Χαρακτηριστική περίπτωση είναι η Κυψέλη, όπου οι τιμές πώλησης των παλαιών διαμερισμάτων διαμορφώνονται μεταξύ 300 και 400 ευρώ/τ.μ., με την ελάχιστη αντικειμενική να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ/τ.μ. (+70%).
Παράλληλα, ένα νεόδμητο στην Κυψέλη πωλείται προς 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η ελάχιστη αντικειμενική τιμή είναι υψηλότερη κατά 33% και διαμορφώνεται στα 1.500 ευρώ/τ.μ.
Στα Βόρεια Προάστια, στα παλιότερα διαμερίσματα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες των πραγματικών από 3,5% έως 60%, ενώ στα νεόδμητα το ποσοστό απόκλισης διαμορφώνεται στο 1 5%. Στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης, η Εφορία προσδιορίζει, κατά μέσο όρο, την τιμή των ακινήτων στα 2.525 ευρώ/ τ.μ., αλλά οι εμπορικές αξίες δεν ξεπερνούν τα 200 τ.μ. πωλείται προς 1.270 ευρώ ανά τ.μ.
19+1 βάρη των ακινήτων
01 Τεκμήρια διαβίωσης για ιδιόκτητη ή μισθωμένη α΄ και β΄ κατοικία.
02 Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης.
03 ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων ακινήτων και στην αντιπαροχή.
04 Φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
05 Φόρος χρησικτησίας.
06 Φόρος ανταλλαγής.
07 Φόρος διανομής ακινήτων.
08 Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
09 Τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών.
10 Πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11 Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής.
12 Φόρος δωρεάς.
13 ΕΝΦΙΑ (συμπληρωματικός φόρος).
14 ΕΝΦΙΑ (φόρος ανά τετραγωνικό βάσει τιμής ζώνης).
15 Τέλος Ακίνητης Περιουσίας – ΤΑΠ.
16 Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών.
17 Τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
18 Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων.
19 Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
20 Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη στο σχέδιο πόλης.
* Αναδημοσίευση από την εφημερίδα “Κεφάλαιο” της 12ης Ιουλίου