Τα ζημιογόνα στεγαστικά και οι κερδισμένοι δανειολήπτες

Με τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης και της σφοδρής ύφεσης συνεχίζει να βρίσκεται αντιμέτωπη μία από τις πιο σημαντικές κατηγορίες δανείων, αυτή των στεγαστικών. Η συρρίκνωση των χορηγήσεων μπορεί να περιορίζεται, ωστόσο την ίδια ώρα ακόμη και δάνεια που σήμερα θεωρούνται ζημιογόνα για τις τράπεζες, αφού τα επιτόκια τους έχουν υποχωρήσει δραματικά, δεν εξυπηρετούνται.

Το συγκεκριμένο ζήτημα απασχολεί τις τραπεζικές διοικήσεις αλλά και την κυβέρνηση και αναζητείται ο κατάλληλος τρόπος αντιμετώπισης του φαινομένου, πριν αυτό ξεφύγει από κάθε έλεγχο.

Σύμφωνα με στοιχεία που έδωσε χθες στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος, τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων υποχώρησαν στα 74,652 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο, έναντι 74,683 δισ. ευρώ το Νοέμβριο, σε μία τάση που συνεχίζει να είναι πτωτική αλλά και επιβραδυνόμενη.

Στο μεταξύ, οι ρυθμίσεις δανείων βρίσκονται στο καθημερινό “μενού” των τραπεζικών εργασιών, καθώς η πτώση των επιτοκίων δεν δείχνει ικανή να συγκρατήσει τον ρυθμό αύξησης των “κόκκινων” δανείων. Η μηνιαία δόση μειώνεται για χιλιάδες δανειολήπτες που επέλεξαν κυμαινόμενο επιτόκιο, δεδομένου ότι την τελευταία τριετία τα επιτόκια της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και της διατραπεζικής αγοράς έχουν “βουτήξει” σε ιστορικά χαμηλά.

Η σύγκριση των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων του τελευταίου εξαμήνου με αυτά λίγο πριν το ξέσπασμα της κρίσης, αρκεί για να γίνει αντιληπτό το μεγάλο όφελος για πολλούς πιστούχους. Ένας δανειολήπτης που πήρε στεγαστικό το 2007, ή ακόμη και το 2008, το οποίο ήταν συνδεδεμένο είτε με το επιτόκιο της ΕΚΤ, είτε με το Euribor, έχει δει τη δόση του να ακολουθεί μία συνεχώς πτωτική τροχιά, από τα τέλη του 2008, έως σήμερα.

Για παράδειγμα, η δόση για δάνειο 100 χιλιάδων ευρώ έχει μειωθεί μέσα σε αυτό το διάστημα πάνω από 200 ευρώ. Τον Ιούλιο του 2008 το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ βρισκόταν στο 4,25%, όμως η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση το οδήγησε με… συνοπτικές διαδικασίες στο επίπεδο του 1%, το Μάιο του 2009. Το ίδιο συνέβη και με το επιτόκιο της διατραπεζικής αγοράς, το Euribor. Το επιτόκιο που προσφέρεται για καταθέσεις μιας τράπεζας σε άλλη υποχώρησε από σχεδόν 5% το 2008 (ενδεικτικά το Euribor 1 μήνα διαμορφώθηκε στο 4,961% τον Σεπτέμβριο του 2008), σε 0,113% (Euribor 1M) σήμερα.

«Χαμένοι» της υπόθεσης είναι όσοι πήραν δάνειο την τελευταία εξαετία και επέλεξαν σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια, αφού δεν επωφελήθηκαν την «κατάρρευσης» των επιτοκίων. Αυτοί που σήμερα επιλέγουν να «γυρίσουν» από σταθερό σε κυμαινόμενο κερδίζουν αυτομάτως στη δόση, ωστόσο λαμβάνουν το ρίσκο μελλοντικής ανόδου. Σημειωτέον, πως με μείωση του επιτοκίου κατά 100μ.β, ή 1%, ο δανειολήπτης με το δάνειο των 100.000 «κερδίζει» περίπου 50 ευρώ στη μηνιαία δόση.

Όσες τράπεζες χορηγούσαν δάνεια το 2007 ή το 2008 με κυμαινόμενο επιτόκιο είδαν στην πορεία τα δάνειά τους να γίνονται… χαμηλότοκα. Ενδεικτικά, σήμερα τα δάνεια που χορηγήθηκαν με Eur 1M +0,80%, ή ΕΚΤ+0,70%, δίνουν επιτόκιο 0,91% και 1,45% αντίστοιχα, όταν οι τράπεζες στην καλύτερη των περιπτώσεων δανείζονται με 1% από την ΕΚΤ και προσφέρουν επιτόκια άνω του 3% στις καταθέσεις. Στην παρούσα φάση, οι μεγαλύτερες τράπεζες προσφέρουν κυμαινόμενα επιτόκια που ξεκινούν από την περιοχή του Eur 3M+3,00% για ποσά άνω των 300 χιλ. και φτάνουν έως Eur 3Μ+3,8% ή και ακόμα υψηλότερα, για ποσά έως 100 χιλιάδες.

«Κανείς δεν μπορούσε να προβλέψει με ακρίβεια την κρίση του 2008 και τις μετέπειτα συνέπειες. Σήμερα ‘πληρώνουμε’ τα υπερβολικά επίπεδα στα οποία είχε φτάσει ο ανταγωνισμός των τραπεζών αλλά και το λανθασμένο τρόπο με τον οποίο ορισμένοι διαχειρίστηκαν την πιστωτική επέκταση», σχολιάζει αρμόδιο τραπεζικό στέλεχος. «Και μόνο το γεγονός ότι τα υπόλοιπα των στεγαστικών έφτασαν πάνω από 80 δισ. ευρώ το 2010, έναντι περίπου 10 δισ. ευρώ στις αρχές της δεκαετίας τα λέει όλα», προσθέτει ο ίδιος.

“Κόκκινα” δάνεια και ρυθμίσεις

Παρά, ωστόσο, τις ρυθμίσεις που κάνουν καθημερινά οι τράπεζες και τη μείωση των δόσεων, είτε λόγω πτώσης των επιτοκίων είτε λόγω επιμήκυνσης, τα «κόκκινα» στεγαστικά αυξάνονται με ιλιγγιώδη ρυθμό. Έχουν ξεπεράσει σήμερα, σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμόδιων τραπεζικών στελεχών, το 20%, ένα ποσοστό που για τη συγκεκριμένη κατηγορία δανείων θεωρείται ήδη υπερβολικά υψηλό.

Το φαινόμενο λαμβάνει κοινωνικές διαστάσεις, ενώ οι εκτιμήσεις θέλουν περαιτέρω αύξηση των στεγαστικών που δεν θα εξυπηρετούνται στο πρώτο εξάμηνο του έτους και ορισμένοι προβλέπουν ότι στο αποκορύφωμα των «προβληματικών» χορηγήσεων, ένας στους τρεις δανειολήπτες δεν θα μπορεί να εξυπηρετεί το στεγαστικό του.

Και όλα αυτά, παρά το γεγονός ότι τα τελευταία 2 χρόνια εκτιμάται πως περίπου το 25% των δανείων αυτών έχουν μπει σε ρύθμιση, δηλαδή έχουν μεταβληθεί οι όροι. Οι τράπεζες εξετάζουν πλέον κάθε περίπτωση ξεχωριστά και αυξάνουν τη διάρκεια ανάλογα με την ηλικία του πιστούχου. Αν το επιτόκιο είναι πολύ υψηλό – κάτι σπάνιο στις μέρες μας -μειώνεται και το επιτόκιο.

Υπάρχουν και περιπτώσεις που οι τράπεζες μειώνουν τη δόση για μία περίοδο 1-2 ετών δίνοντας το δικαίωμα καταβολής μόνο τόκων, ενώ για να μην επανέλθει η δόση στα προηγούμενα επίπεδα αυξάνεται ανάλογα και η διάρκεια. Σε ακόμη πιο “ιδιαίτερες” περιπτώσεις, η δόση μειώνεται κατά 50%. Αν το ποσό της δόσης δεν καλύπτει ούτε τους τόκους, τότε οι τόκοι κεφαλαιοποιούνται μετά τη λήξη της περιόδου χαμηλής δόσης που έχει συμφωνηθεί. Σε “ακραίες” περιπτώσεις, και σε πολύ επιλεκτική βάση, υπάρχει πιθανότητα “κουρέματος” τόκων ή ακόμη και κεφαλαίου.

capital.gr