«Βαρίδι» για τους ισολογισμούς τους είναι τα ακίνητα που έχουν περιέλθει στην κυριότητα των τραπεζών μέσα από τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς των τελευταίων μηνών, αλλά και όσα έχουν αποκτηθεί στο παρελθόν από τους –λιγοστούς έστω– φυσικούς πλειστηριασμούς που γίνονταν κυρίως για ακίνητα μεγάλης αξίας.
Οι τράπεζες διαθέτουν πλέον περισσότερα από 15.000 ακίνητα και η διατήρησή τους στα βιβλία τους συνιστά σημαντικό βάρος, καθώς ροκανίζει σιγά σιγά μέρος από τα κεφάλαιά τους. Ο λόγος είναι οι αυξημένες κεφαλαιακές απαιτήσεις που επιβάλλονται ως προς τα μη εξυπηρετούμενα στοιχεία ενεργητικού (Non Performing Assets – NPAs) που θα μπουν στο στόχαστρο των εποπτικών αρχών και στα οποία, εκτός από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (Non Performing Loans – NPLs) ή τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα (Non Performing Exposure – NPEs), εντάσσονται πλέον και άλλα στοιχεία του ενεργητικού, δηλαδή τα ακίνητα.
Αρμόδιες Αρχές εξηγούν ότι τα ακίνητα που βρίσκονται τους ισολογισμούς των τραπεζών αποτελούν «βαρίδι», γιατί όχι μόνο δεν παράγουν έσοδα, αλλά επιπλέον απαιτούν σημαντικά έξοδα για τη συντήρησή τους και, φυσικά, την τακτοποίηση των παρατυπιών που έχουν για να μπορέσουν στη συνέχεια να πουληθούν. Ως εκ τούτου είναι αντιπαραγωγικά και «καίνε» μέρος από τα πολύτιμα κεφάλαια των τραπεζών, σε μια περίοδο που τα κέρδη από οργανικές δραστηριότητες είναι ακόμα περιορισμένα.
Ηδη από τον Σεπτέμβριο του 2018, και με μεγαλύτερη ένταση από τον Μάρτιο του 2019, στο πλαίσιο της επικαιροποίησης των τριετών πλάνων για τη μείωση των κόκκινων δανείων που οι τράπεζες θα συμφωνήσουν με τον SSM, θα πρέπει να συμπεριλάβουν στην άσκηση και τον σχεδιασμό για την ανακούφιση των ισολογισμών τους από τον τεράστιο όγκο ακινήτων που έχουν περιέλθει στην κυριότητά τους μέσα από τους πλειστηριασμούς ακινήτων. Ο αριθμός των ακινήτων αναμένεται, άλλωστε, να αυξηθεί γεωμετρικά τους επόμενους μήνες, δεδομένου ότι οι πλειστηριασμοί έχουν πλέον υπολογίσιμη ροή και οι τράπεζες αγοράζουν οι ίδιες τα ακίνητα που βγάζουν στον πλειστηριασμό, διογκώνοντας με αυτόν τον τρόπο το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων που διακρατούν.
Η αγορά των ακινήτων που εκπλειστηριάζονται από τις ίδιες τις τράπεζες στοχεύει στο να αποτρέψει μια νέα πτώση των τιμών στα εμπορικά και στα οικιστικά ακίνητα, που θα οδηγούσε με τη σειρά της και σε υποχώρηση των εξασφαλίσεων που έχουν στα βιβλία τους οι τράπεζες. Ο βασικός, ωστόσο, λόγος για τον οποίο καταφεύγουν σε αυτή τη λύση είναι κυρίως για να πείσουν σχετικά με την αποφασιστικότητά τους σε ό,τι αφορά το θέμα της μείωσης των κόκκινων δανείων, στοχεύοντας σε αυτή τη φάση στους στρατηγικούς κακοπληρωτές, οι οποίοι μέχρι πρόσφατα κρύβονταν πίσω από το «πάγωμα» των πλειστηριασμών που ίσχυσε για περίπου μία δεκαετία.
Αυτή η πρακτική είναι σε άμεση συνεννόηση με τον SSM, που έχει επιτρέψει στις τράπεζες να αγοράζουν τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται. Με βάση αυτόν τον σχεδιασμό, έως το 2020 η αξία των ακινήτων που θα διαθέτουν οι τράπεζες θα φτάσει περίπου τα 5 δισ. ευρώ. Αν και αναγκαίο κακό, αυτή η πολιτική έχει ημερομηνία λήξης. Αυτό το μοντέλο, υπογραμμίζουν αρμόδιες πηγές, δεν είναι βιώσιμο και οι τράπεζες δεν μπορούν να μετατραπούν σε εταιρείες real estate.
Εχοντας ήδη αποκτήσει το 80% των ακινήτων που έχουν πλειστηριαστεί μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, οι τράπεζες προχωρούν αποφασιστικά στο επόμενο βήμα, που είναι η πώληση πακέτων ακινήτων σε funds που βλέπουν σημαντικές ευκαιρίες στην ελληνική αγορά. Το πρώτο πακέτο που βγαίνει προς πώληση είναι από τη Eurobank και περιλαμβάνει 639 ακίνητα. Η αξία τους, όπως είναι εγγεγραμμένη στα βιβλία της τράπεζας, ανέρχεται σε 22,6 εκατ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι πρόκειται για ακίνητα μικρής αξίας. Η μέση αξία κάθε ακινήτου είναι περίπου 35.000 ευρώ και το ενδιαφέρον που εκδηλώνεται είναι ήδη ισχυρό. Στο αρχικό στάδιο της διαδικασίας συμμετέχουν 14 ενδιαφερόμενοι επενδυτές, η πλειονότητα των οποίων είναι funds του εξωτερικού. Τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στο πακέτο Pixel της Eurobank είναι διάσπαρτα σε όλη τη χώρα. Είναι κυρίως σπίτια και κάποια καταστήματα, τα οποία, αν και μικρής αξίας, έχουν το πλεονέκτημα ότι είναι τακτοποιημένα και ελεύθερα βαρών. Γι’ αυτόν τον λόγο χαρακτηρίζονται «ακίνητα-τούρτες», αφού μπορούν να μεταβιβαστούν άμεσα και χωρίς εμπόδιο.
Το ενδιαφέρον των funds έχει να κάνει κυρίως με την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων μέσα από πλατφόρμες για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb ή με τη μεταβίβασή τους για λογαριασμό πελατών που θέλουν να αποκτήσουν «χρυσή βίζα». Αντίστοιχα, για τα εμπορικά ακίνητα ή τα γραφεία, το ενδιαφέρον συνδέεται κυρίως με επενδύσεις για τη δημιουργία σταθερής πηγής εισοδήματος όσο η οικονομία θα μπαίνει σε σταθερό δρόμο ανάπτυξης.
Η προσπάθεια απομόχλευσης των ισολογισμών από το βάρος των ακινήτων θα κορυφωθεί τους επόμενους μήνες. Ηδη η Eurobank ετοιμάζει το δεύτερο πακέτο ακινήτων που θα βγει προς πώληση και θα περιλαμβάνει εμπορικά κυρίως ακίνητα, ενώ σε ανάλογες κινήσεις ενεργητικής διαχείρισης των ακινήτων τους που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους προχωρούν τόσο η Τράπεζα Πειραιώς, που διαθέτει το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο με 5.300 ακίνητα, όσο και η Alpha Βank και η Εθνική Τράπεζα.
Αναγκαίος ο εμπλουτισμός της πλατφόρμας eauction
Η αναβάθμιση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας eauction, με τον εμπλουτισμό της πληροφόρησης, αποτελεί το επόμενο βήμα για την ουσιαστική ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στη χώρα μας.
Αν και η ενεργοποίηση της πλατφόρμας τον Νοέμβριο του 2017 αποτέλεσε τον καταλύτη για την επανέναρξη των πλειστηριασμών, εντούτοις στην πράξη δεν έχει κατορθώσει ακόμα να λειτουργήσει αποτελεσματικά, αφού, πέραν των ακινήτων που έχουν αγοράσει οι τράπεζες, το ενδιαφέρον από πραγματικούς αγοραστές είναι περιορισμένο. Αιτία είναι το γεγονός ότι τα ακίνητα στο eauction είναι «τυφλά». Η «στεγνή» περιγραφή τους μέσα από την ιστοσελίδα δεν μπορεί να κινήσει το ενδιαφέρον των επενδυτών.
Η πληροφόρηση που παρέχεται είναι σήμερα μέσω του συνοδευτικού υλικού που περιγράφει τα χαρακτηριστικά και την τοποθεσία του ακινήτου, χωρίς ωστόσο να δίνει σε κάποιον τη δυνατότητα να αναζητήσει ακίνητα σε συγκεκριμένες περιοχές μέσω keywords. Ηδη οι εποπτικές αρχές έχουν ζητήσει την αναβάθμιση της πλατφόρμας και τον εμπλουτισμό της πληροφόρησης που παρέχεται μέσω αυτής με φωτογραφίες των ακινήτων που πλειστηριάζονται, αλλά και δυνατότητες αναζήτησης που θα επιτρέψουν στους ενδιαφερομένους να εντοπίζουν τα ακίνητα, με βάση την περιοχή, τα τετραγωνικά μέτρα, την τιμή κ.λπ. Ο εμπλουτισμός της πληροφόρησης θα γίνει σταδιακά, σε πρώτη φάση με φωτογραφίες του εξωτερικού του κτιρίου, ενώ στόχος είναι στη συνέχεια να υπάρξουν και φωτογραφίες από το εσωτερικό του ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό. Στόχος είναι η πλατφόρμα των πλειστηριασμών να γίνει ελκυστική για τον χρήση και να επιτρέψει την αύξηση της επισκεψιμότητας από τους ενδιαφερομένους. Βελτιώνοντας την προσφορά, θα αυξηθεί και η ζήτηση και, συνεπώς, και οι τιμές στην αγορά ακινήτων, που ήδη εμφανίζουν τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης.