Στόχο για πλειστηριασμούς τουλάχιστον 5.000 ακινήτων μέχρι τα τέλη του έτους, θέτουν οι ελληνικές τράπεζες υπό τη δαμόκλειο σπάθη των “προκαταρκτικών” ελέγχων που διενεργεί ο SSM ενόψει των πανευρωπαϊκών stress tests του 2018.
Οι πλειστηριασμοί αυτοί που υπολογίζεται ότι αφορούν σε συνολική αξία υπολοίπων μη εξυπηρετούμενων δανείων της τάξεως των 6-7 δισ. ευρώ, θα αποτελέσουν τη “μαγιά” της πλατφόρμας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών που χωρίς άλλο πρέπει να ξεκινήσει τη λειτουργία της τον Σεπτέμβριο. Το αποτέλεσμα αυτών των πλειστηριασμών θα πρέπει να είναι καταλυτικό, τόσο για τις προοπτικές κερδοφορίας –κυρίως κεφαλαιακής κατάστασης των τραπεζών– όσο και για την αναδιάρθρωση της αγοράς στέγης και ακινήτων που θα δρομολογήσουν.
Τελευταίο επίσης αλλά όχι έσχατο, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα υποχρεώσουν τις τράπεζες να αναζητήσουν τρόπους για τη διαχείριση ενός διογκούμενου στοκ ακινήτων για το οποίο θα απαιτηθεί εξειδικευμένο know how και νέες συμμαχίες.
Η πίεση του SSM
Οι έλεγχοι του SSM – που μετά το διάλειμμα λόγω διακοπών, επανεκκινούν μεθαύριο στο πρώτο ζευγάρι (Alpha Bank, Εθνική Τράπεζα) των τραπεζών που βρίσκονται στο “μικροσκόπιο” – , διαμηνύουν ήδη την τεράστια βαρύτητα που αποδίδεται και την επίσης τεράστια πίεση που ασκείται από τις εποπτικές αρχές στις τράπεζες ούτως ώστε να ενισχύσουν την ανακτησιμότητα ενεχύρων από “κόκκινα” δάνεια.
Πρόκειται για ζητούμενο του SSM που περνά μέσα από τη δίοδο των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και το οποίο συνοδεύεται επίσης από την απαίτηση μεγιστοποίησης της αξίας των ενεχύρων που θα ανακτηθούν. Συγκεκριμένα, ο SSM πιέζει όχι μόνο για περισσότερους πλειστηριασμούς, αλλά και για πλειστηριασμούς που θα αποδώσουν το υψηλότερο δυνατό τίμημα για τις τράπεζες. Στο διπλό αυτό ζητούμενο θα “εξεταστούν” οι τράπεζες και μάλιστα στο σύντομο διάστημα των τεσσάρων μηνών που απομένουν μέχρι να λήξει το 2017, το οποίο θα είναι και το έτος-οδηγός για τα stress tests του 2018. Στην πράξη, δηλαδή, τον Σεπτέμβριο και το τελευταίο τρίμηνο του τρέχοντος έτους οι τράπεζες έχουν τη μοναδική ευκαιρία να “τρέξουν” για την επίτευξη αποτελεσμάτων, τα οποία στα stress tests της ΕΚΤ την άνοιξη του 2018, θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν θετικά στην “προβολή” τους για τις προοπτικές κερδοφορίας και κεφαλαιακής επάρκειας των τραπεζών. Έτσι, παρά τις αργοπορίες στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων που σημειώθηκαν τα προηγούμενα τρίμηνα, οι τράπεζες καλούνται να επιτύχουν μέχρι 31/12/2017 αποτελέσματα, για τα οποία θα μπορούν να επικαλεστούν μεγιστοποίηση μεγαλύτερη του x 4 (τρίμηνα) για το 2018. Εκεί ακριβώς έγκειται το “στοίχημα” των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και η προοπτική να βγουν στο… e-σφυρί μαζικά χιλιάδες ακίνητα.
Όπως αναφέρουν τραπεζίτες στο Capital.gr, ο μέχρι στιγμής στόχος είναι να βγαίνουν σε πλειστηριασμούς τουλάχιστον 10.000 ακίνητα ετησίως. Το νούμερο αυτό για φέτος περιορίζεται στα 5.000 ακίνητα, αν και πάλι φαίνεται ότι το μείζον, τουλάχιστον για την εκκίνηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, είναι όχι τόσο το νούμερο, όσο το στίγμα της αλλαγής τακτικής από τις τράπεζες για την είσπραξη οφειλών από δάνεια. Στο πλαίσιο αυτό, και δεδομένου ότι οι πρώτοι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα αφορούν ακίνητα μεγάλης αξίας ή επαγγελματικά, η “αποστολή” τους θα είναι να ξεσκεπάσουν τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών και του SSM, “η παρτίδα” των στόχων μείωσης των “κόκκινων” δανείων θα σωθεί σε μεγάλο βαθμό, αν εντοπιστούν οι στρατηγικοί κακοπληρωτές. Αυτοί υπολογίζεται πως ευθύνονται για το 20% των NPEs (μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα αβέβαιης είσπραξης), δηλαδή για μη εξυπηρετούμενα δάνεια 10 δισ. ευρώ.
O νέος “πονοκέφαλος”
Αν και σωτήριο για τη μείωση των “κόκκινων” δανείων και την ανάκτηση ενεχύρων, το αποτέλεσμα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, πάντως, θα δημιουργήσει νέο “πονοκέφαλο” στις τράπεζες. Παρά τη μείωση στις τιμές των ακινήτων [από το 2008 έως και το α’ τρίμηνο 2017 οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν μειωθεί κατά 41,9% σε ονομαστικούς όρους, με τη μείωση να είναι ακόμα μεγαλύτερη σε Αθήνα (-44,1%) και Θεσσαλονίκη (-46,3%)], δεν υπάρχει ανάλογο επενδυτικό ενδιαφέρον από δυνητικούς αγοραστές, με αποτέλεσμα ο κύριος όγκος των ακινήτων που θα εκπλειστηριασθούν να καταλήξει στις ίδιες τις τράπεζες.
Οι τελευταίες θα κληθούν να διαχειριστούν τα ακίνητα αυτά και να τα διαθέσουν σε μια αγορά, η οποία βρίθει ήδη αδιάθετων ακινήτων, τόσο λόγω της οικονομικής κατάρρευσης επιχειρήσεων που έχουν χάσει ήδη τα ακίνητά τους, όσο και λόγω της υπερφορολόγησης των ακινήτων ιδιοκτησίας φυσικών προσώπων, ειδικά των αστικών, που οδήγησε ιδιώτες σε εκποίησή τους σε εξευτελιστικές τιμές. Μιλώντας για υπερφορολόγηση, το “ραβασάκι” του ΕΝΦΙΑ που συμπίπτει χρονικά με την έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, θεωρείται βέβαιον από τους τραπεζίτες ότι θα αναστείλει το αγοραστικό ενδιαφέρον για ακίνητα.
Προ των δεδομένων που διαμορφώνονται, οι τράπεζες αναζητούν ήδη λύσεις διαχείρισης των ακινήτων τους, διερευνώντας συμμαχίες με εξειδικευμένους οίκους του εξωτερικού. Πρόκειται, όμως, και πάλι για συμμαχίες που μπορούν να κινηθούν, επί του παρόντος, περισσότερο στο σκέλος της διαχείρισης και όχι της μεταπώλησης ακινήτων.
Προς την κατεύθυνση της διαχείρισης ακινήτων, αναμένεται να κινηθεί η Cepal, κοινή θυγατρική της Alpha Bank με την ισπανική Aktua. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, αυτό που θα επιδιώξει η εταιρεία θα είναι να προωθήσει λύσεις πληρωμής ενοικίου ή μετεγκατάστασης των οφειλετών σε χαμηλότερης αξίας ακίνητα. Με τον τρόπο αυτό θα εισπραχθούν εν είδει ενοικίου δόσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων, χωρίς να βρεθούν άστεγοι δανειολήπτες, δημιουργώντας μείζον κοινωνικό πρόβλημα.
Η υλοποίηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και η ομαλή διαχείριση της αλλαγής τοπίου που θα επέλθει στην αγορά ακινήτων, θα αποτελέσει κρίσιμο “στοίχημα” για τις τράπεζες. Τελικό ζητούμενο είναι οι τράπεζες να μπορέσουν να ρυθμίσουν δάνεια αβέβαιης είσπραξης (NPEs), δείχνοντας ότι αυτά έχουν μπει σε κανονική ροή αποπληρωμών μέχρι να ξανακαταταγούν στα εξυπηρετούμενα δάνεια. Η διαδικασία αυτή θα απελευθερώσει προβλέψεις, οι οποίες θα συμβάλλουν στην κερδοφορία των τραπεζών.