Στον «πάγο» οι μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω του νέου φόρου υπεραξίας

Σε αναμονή βρίσκονται χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων εξαιτίας της αδυναμίας των συμβολαιογράφων (λόγω κενών στη νομοθεσία) να υπολογίσουν τον νέο φόρο υπεραξίας…
15% που ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2014. Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται στους πωλητές ακινήτων και προκύπτει από τη διαφορά της τιμής κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου. Τις τελευταίες μέρες, γίνονται αλλεπάλληλες συσκέψεις στο υπουργείο Οικονομικών προκειμένου αφενός να λυθούν τα δεκάδες προβλήματα που ανακύπτουν ως προς τον υπολογισμό του φόρου και ειδικότερα τον εντοπισμό της τιμής κτήσης, αφετέρου καταβάλλονται προσπάθειες ώστε να τροποποιηθούν οι συντελεστές, δεδομένου ότι προκύπτουν τεράστια ποσά φόρου για τους περισσότερους πωλητές ακινήτων.

Η καθυστέρηση έκδοσης της διευκρινιστικής εγκυκλίου «δένει» τα χέρια των συμβολαιογράφων, οι οποίοι δεν μπορούν να ολοκληρώσουν τις μεταβιβάσεις. Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς τα περισσότερα προβλήματα αφορούν στον υπολογισμό της τιμή κτήσης αρκετών κατηγοριών ακινήτων όπως για παράδειγμα:

– τις πωλήσεις ακινήτων από αντιπαροχή,
– τα δομημένα ακίνητα για τα οποία θα πρέπει να αναζητηθεί το κόστος κατασκευής της οικοδομής,
– τις περιπτώσεις επικαρπίας και ψιλής κυριότητας,
– τα ακίνητα κυρίως της επαρχίας που αποκτήθηκαν με χρησικτησία.

Με βάση τον νόμο ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά τον χρόνο κτήσης. Δηλαδή θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο κτήσης ή η αξία την οποία προσδιόρισε η εφορία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, την εποχή που ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο. Σε περίπτωση που το πωλούμενο ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά τον χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική. Η υπεραξία αυτή μειώνεται με συντελεστές ανάλογα με την παλαιότητα του ακινήτου ως εξής: από 1 έως 5 έτη: 0,95, από 5-10 έτη: 0,87, από 10-15 έτη: 0,79, από 15-20 έτη: 0,73, από 20-25 έτη: 0,66, πάνω από 25 έτη: 0,61.

Η υπεραξία, απομειωμένη, με τους παραπάνω συντελεστές, μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ, απαλλάσσεται από τον φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε τουλάχιστον έτη και δεν πραγματοποίησε άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης.

Ο προσδιορισμός της υπεραξίας και ο υπολογισμός του φόρου γίνονται με ευθύνη των συμβολαιογράφων με τη συμπλήρωση της δήλωσης απόδοσης παρακρατούμενου φόρου 15% επί της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας. Οι συμβολαιογράφοι πρέπει να παρακρατήσουν από τον πωλητή τον φόρο υπεραξίας 15%, με βάση την «ταυτότητα οφειλής» που θα έχει εκδοθεί από τη ΔΟΥ. Μετά τη βεβαίωση του φόρου από την αρμόδια ΔΟΥ θα εκδοθεί ταυτότητα οφειλής και ο φόρος θα πρέπει να πληρωθεί στην τράπεζα.

Παραδείγματα

1. Ακίνητο το οποίο αγοράσθηκε το 2001 έναντι 160.000 ευρώ. Το 2014 πωλείται 260.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας προκύπτει ως εξής:
Υπεραξία ακινήτου: 260.000 ευρώ -160.000 ευρώ = 100.000 ευρώ
Ποσοστό Απομείωσης = 0,79 (13 χρόνια διακράτηση ακινήτου από τον πωλητή) 100.000×0,79 = 79.000 ευρώ
Απαλλαγή φόρου υπεραξίας = 25.000 ευρώ
Φόρος: 79.000-25.000×15% = 8.100 ευρώ

2. Ακίνητο αγοράστηκε το 2001 με τιμή 180.000 ευρώ. Το 2014 πωλείται με τιμή 205.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας που προκύπτει, υπολογίζεται:
Υπεραξία ακινήτου = 205.000-180.0000 =25.000 ευρώ
Ποσοστό Απομείωσης = 0,79
Ποσό Απομείωσης Υπεραξίας = 25.000×0,79 = 19.750 ευρώ
Δεν προκύπτει φόρος δεδομένου ότι η υπεραξία είναι κάτω των 25.000 ευρώ.