Στεγαστικά δάνεια με διάρκεια… 99 χρόνια

Φρένο στα «κόκκινα» δάνεια επιχειρούν να βάλουν οι τράπεζες, προκειμένου να μην επιβαρύνουν περαιτέρω τους ισολογισμούς τους με ζημίες από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ελαφρύνοντας παράλληλα τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.
Τους τελευταίους μήνες, τα καθυστερούμενα δάνεια αυξάνονται με ρυθμό περίπου 2 δισ. ευρώ το μήνα, γεγονός που έχει τρομοκρατήσει τις διοικήσεις των τραπεζών.

Εξάλλου η προσπάθεια να «ελεγχθούν» τα προβληματικά δάνεια δεν είναι νέα. Στο πλαίσιο αυτό, έχουν ρυθμιστεί και διακανονιστεί περί τα 800.000 δάνεια την τελευταία διετία, ενώ διαρκώς σχεδιάζονται και εφαρμόζονται εξατομικευμένα προγράμματα ρυθμίσεων δανείων, ανάλογα με τις ανάγκες του κάθε δανειολήπτη.

Οι ρυθμίσεις αφορούν είτε την επιμήκυνση της διάρκειας του δανείου, ή την καταβολή μόνο των τόκων του δανείου για μία συγκεκριμένη περίοδο, για παράδειγμα για μία διετία. Σπανίως οι τράπεζες προβαίνουν σε συνδυασμό των δύο ρυθμίσεων και ακόμη σπανιότερα, κάνουν αναστολή πληρωμής δόσης για κάποιο διάστημα.

Ρυθμίσεις

Τα στελέχη των τραπεζών εξετάζουν και πιο αποτελεσματικές μεθόδους ρυθμίσεων των δανείων που έχουν χορηγήσει έτσι ώστε να επηρεάζονται λιγότερο οι ισολογισμοί τους και να δίνεται η δυνατότητα μερικής ή ολικής αποπληρωμής από τους δανειολήπτες. Συγκεκριμένα, μελετάται η δυνατότητα της τράπεζας να επιμηκύνει τη διάρκεια ενός στεγαστικού δανείου έως και για 99 έτη, δηλαδή να περνάει και στους κληρονόμους του δανειολήπτη, κάτι που μέχρι σήμερα δεν επιτρέπεται από την Κεντρική Τράπεζα αφού σύμφωνα με τις συστάσεις της η λήξη της διάρκειας του δανείου δεν πρέπει να ξεπερνά το προσδόκιμο ζωής του δανειολήπτη, το οποίο έχει καθοριστεί τώρα στα 75 έτη.

Η επιμήκυνση της διάρκειας δανείου, έως τα 99 έτη, έχει εφαρμοστεί σε κράτη του εξωτερικού με αποτελεσματικότητα. Η Βρετανία, είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, καθώς οι δανειολήπτες δεν αγοράζουν το ακίνητο, αλλά αγοράζουν το δικαίωμα χρήσης του για 99 έτη με δικαίωμα ανανέωσης του, με λιγότερα χρήματα.

Επίσης εξετάζεται η επιμήκυνση της διάρκειας του αποδεκτού ως προσδόκιμου ζωής από τις τράπεζες από τα 75 έτη που ισχύει σήμερα στα 80 έως 85 έτη, με αποτέλεσμα ένα στεγαστικό δάνειο να μπορεί να έχει συνολική διάρκεια 55 ή και περισσότερα έτη.

Μείωση δόσης

Η εφαρμογή μίας τέτοιας ρύθμισης θα οδηγούσε σε σημαντική μείωση της δόσης ενός δανείου και θα ανακούφιζε τους Έλληνες δανειολήπτες που «είδαν» το μισθό τους να μειώνεται δραματικά το προηγούμενο έτος και τη φορολογία εισοδήματος να αυξάνεται κατακόρυφα.

Βεβαίως, οι δανειολήπτες που θα επέλεγαν μία τέτοια ρύθμιση, ειδικά αυτή των 99 ετών, θα μετέθεταν την πλήρη αποπληρωμή του στεγαστικού τους, στους… κληρονόμους τους. Ενθαρρυντικό στοιχείο, αποτελεί το γεγονός ότι ήδη το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων έχει επιμηκύνει τις διάρκειες ειδικών κατηγοριών στεγαστικών δανείων, έχοντας θέσει όριο ηλικίας τα 85 έτη. Άγνωστο πάντως παραμένει, ποια ήταν η γνωμοδότηση της Τράπεζας της Ελλάδος γι αυτή τη ρύθμιση.

Η απόγνωση των τραπεζιτών είναι εμφανής από το γεγονός ότι πλέον εξετάζουν και το «πάγωμα» της πληρωμής κεφαλαίου για διάστημα πέντε ετών, που σήμερα δεν υπάρχει ως επιλογή. Στην περίπτωση αυτή, ο δανειολήπτης θα πληρώνει μόνο τόκους για τα πέντε έτη. Το ύψος της δόσης εξαρτάται από το έτος που «διανύει» το δάνειο. Υπενθυμίζεται ότι τα πρώτα έτη χορήγησης του δανείου, το μεγαλύτερο μέρος από το σύνολο της δόσης είναι τόκος, έναντι του κεφαλαίου που είναι το μικρότερο μέρος. Αυτό ισχύει σε όλες τις κατηγορίες δανείων.

Άλλο παράδειγμα που εξετάζεται είναι το μοντέλο της Ισπανίας, το οποίο στηρίζεται στο leasing. Το δάνειο, μετατρέπεται σε μακροχρόνια μίσθωση, το ακίνητο περνά στην κατοχή της τράπεζας και ο δανειολήπτης δεν επιβαρύνεται με την προσημείωση του ακινήτου. Η τράπεζα παραχωρεί το ακίνητο στον δανειολήπτη, με μακροχρόνια μίσθωση, όπως αυτό γίνεται στις περιπτώσεις των συμβάσεων leasing. Η χρονική διάρκεια που μπορεί να μείνει ο δανειολήπτης στο σπίτι αυτό είναι έως και 30 έτη. Στην περίπτωση αυτή, ο πρώην δανειολήπτης πληρώνει αντίστοιχο ποσό με αυτό που θα απαιτείτο για ενοίκιο, ή σε πολλές περιπτώσεις και κατώτερο αυτού.

Ρυθμίσεις δανείων

Οι πιο συνηθισμένες ρυθμίσεις δανείων μέχρι σήμερα είναι οι εξής:

• Επιμήκυνση της διάρκειας των δανείων, κυρίως των στεγαστικών δανείων τα οποία έχουν εμπράγματη ασφάλεια.
• Μείωση της τοκοχρεολυτικής δόσης για ορισμένο χρονικό διάστημα (2 ή το πολύ 3 χρόνια). Σε αυτήν την περίπτωση ο δανειολήπτης πληρώνει μόνο τον τόκο που αντιστοιχεί στη δόση του δανείου του.
• Συγκέντρωση οφειλών από καταναλωτικά δάνεια και κάρτες, σε ένα δάνειο, συνήθως στεγαστικό, με προσημείωση ακινήτου.
• Αναστολή εξυπηρέτησης για ορισμένο χρονικό διάστημα. Η περίπτωση αυτή υιοθετείται πιο σπάνια από τις τράπεζες και γίνεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις.
• Ρύθμιση ληξιπρόθεσμων οφειλών από δάνεια με ευνοϊκούς όρους.
• Δικαστική ρύθμιση με βάση το νόμο που αφορά τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.

bankwars.gr