Είναι δυνατόν να σας πάρουν το σπίτι που μόλις αγοράσατε, έχοντας ακολουθήσει απόλυτα τις διαδικασίες για αγοραπωλησία ακινήτου που προβλέπει ο νόμος; Η απάντηση είναι καταφατική και σχετίζεται με τη διαδικασία που αποκαλείται στη νομική ορολογία «διάρρηξη καταδολιευτικής δικαιοπραξίας».
Εάν δηλαδή, διαπιστωθεί ότι ο πωλητής του ακινήτου σας έχει οφειλές στο κράτος, το Δημόσιο μπορεί να ακυρώσει τη συναλλαγή και να κατάσχει το ακίνητο, με στόχο να διεκδικήσει τα οφειλόμενα χρήματα από το άτομο που σας μεταβίβασε το σπίτι.
Αγωγή
Ελλείψει εσόδων το Δημόσιο και φυσικά οι εφορίες υιοθετούν πλέον μία ιδιαίτερα επιθετική πρακτική, ως προς τη διεκδίκηση των οφειλών τους. Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες υπό την πίεση των χρεών βάζουν πωλητήριο στο ακίνητό τους.
Ένας, λοιπόν, ιδιοκτήτης μπορεί να αποκτήσει φορολογική ενημερότητα (απαραίτητη για την αγοραπωλησία ακινήτου) και -έχοντας βρει αγοραστή- να καταφέρει να πουλήσει π.χ. τη δεύτερη κατοικία του.
Ύστερα από ορισμένο χρονικό διάστημα, το Δημόσιο βεβαιώνει στον πωλητή χρέος, το οποίο πραγματοποιήθηκε πριν από την αγοραπωλησία (μέχρι την πραγματοποίηση αυτής δεν είχε βεβαιωθεί).
Σε αυτήν την περίπτωση, το Δημόσιο μπορεί να ασκήσει αγωγή διάρρηξης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, ο νομοθέτης, δηλαδή, θεωρεί ότι ο οφειλέτης καταδολίευσε, κορόιδεψε με πρόθεση, το κράτος, το οποίο ασκεί την αγωγή, για να διεκδικήσει τα οφειλόμενα προς αυτό ποσά.
Η αγωγή κοινοποιείται εκτός από τον πωλητή (που μπορεί να έχει αλλάξει χώρα…) και στον νέο ιδιοκτήτη, ο οποίος θα πρέπει να υπερασπίσει το δίκιο του στις δικαστικές αίθουσες. Εάν αποτύχει, ο αγοραστής και νέος ιδιοκτήτης χάνει το ακίνητό του, το οποίο περιέρχεται στο Δημόσιο.
«Ελαφρυντικά»
«Εάν ο αγοραστής δεν έχει καμία συγγενική σχέση με τον πωλητή, κατά πάσα πιθανότητα, δεν θα χάσει το ακίνητό του. Αλλά δεν αποφεύγει την αντιπαράθεση με τη δικαιοσύνη και κατ’ εξακολούθηση την πληρωμή των όποιων δικαστικών εξόδων», εξηγεί στο Capital.gr ο νομικός Νίκος Σιαμάκης.
Με τον τρόπο αυτό, αποφεύγεται μία συνήθης πρακτική των οφειλετών: μεταβιβάζουν την περιουσία τους σε οικεία πρόσωπα (πολλές φορές ακολουθείται η οδός της γονικής παροχής), για να την «περισώσουν» έναντι των διεκδικήσεων των δανειστών τους.
Πάντως, σε ουκ ολίγες περιπτώσεις, όπως πληροφορείται το Capital.gr, υπερχρεωμένοι ιδιοκτήτες, προχωρούν σε ρύθμιση των οφειλών του για να αποκτήσουν φορολογική ενημερότητα, ώστε να πωλήσουν το ακίνητό τους.
Σε αυτήν την περίπτωση, η απάτη του υποψήφιου αγοραστή είναι προσχεδιασμένη. Το γεγονός ότι ο αγοραστής δεν είχε ενημερωθεί για τις οφειλές του πωλητή και δεν είναι συγγενής του, λειτουργεί ως «ελαφρυντικό», αλλά θα πρέπει να αποδείξει την αθωότητά του στη δικαιοσύνη.
Το χειρότερο όλων; Ότι οι υποψήφιοι αγοραστές δεν μπορούν να ελέγξουν πριν προχωρήσουν στην αγορά, εάν ο πωλητής διαθέτει βεβαιωμένες οφειλές στο Δημόσιο.
«Η προσκόμιση φορολογικής ενημερότητας αποδεικνύει ότι ο πωλητής δεν διαθέτει οφειλές. Πρόκειται για έγγραφο που ο αγοραστής, αποδέχεται καλόπιστα» σημειώνει ο κ. Σιαμάκης.