Το τελειωτικό χτύπημα στην βαριά πληγωμένη κτηματαγορά φαίνεται να επιτυγχάνει η κυβέρνηση, μετά και τις τελευταίες παρεμβάσεις της, αγνοώντας επιδεικτικά τα στοιχεία της ΤτΕ, από τα οποία προκύπτει ότι η σωρευτική πτώση στις τιμές των ακινήτων φτάνει πλέον στο… 44% από το 2008 μέχρι και το α’ εξάμηνο του 2016, την ίδια ώρα που οι επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες έχουν εκτιναχτεί στα ύψη.
1. Οι μαζικοί πλειστηριασμοί που θα αυξήσουν την προσφορά -5000 ακίνητα είναι τεράστιος αριθμός σε μια αγορά η οποία κάνει πλέον περίπου 40.000 αγοραπωλησίες τον χρόνο- και κατά συνέπεια θα πιέσουν περαιτέρω προς τα κάτω τις τιμές
2. Το σχέδιο αντικατάστασης του ΕΝΦΙΑ με έναν φόρο κατοχής ο οποίος θα υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου όπως συνέβη μέχρι και το 2011 με τον ΦΜΑΠ θα έχει εφιαλτικά χαρακτηριστικά για όποιον έχει ακίνητη περιουσία αξίας άνω των 150-200.000 ευρώ. Στις νέες επιβαρύνσεις, θα πρέπει να συνυπολογιστούν και τα νέα διοικητικά βάρη που έρχονται όπως για παράδειγμα η υποχρεωτική έκδοση βεβαίωσης νομιμότητας του ακινήτου για τις μεταβιβάσεις αλλά σχεδιάζεται η υποχρέωση να επεκταθεί και για τις ενοικιάσεις ή τις κληρονομιές, δηλαδή… παντού.
ΟΙ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΕΙΣ. Αλλεπάλληλα φορολογικά χτυπήματα τα οποία έχουν ήδη τεθεί σε ισχύ καθιστώντας σε πολλές περιπτώσεις ασύμφορη την ιδιοκτησία.
Μόνο φέτος (χρήση 2016) οι ιδιοκτήτες χτυπήθηκαν τρεις φορές:
1) Αυξήθηκε ο φόρος στο εισόδημα από ακίνητα με τον συντελεστή να αυξάνεται από το 12% στο 15% για έχοντες ενοίκια έως 12.000 ευρώ τον χρόνο. Ο συντελεστής αυξήθηκε από το 33% στο 35% για τους έχοντες εισόδημα από 12.000 έως 45.000 ευρώ ενώ από τις 45.000 ευρώ και πάνω θεσπίστηκε καινούργιος συντελεστής 45%
2) Αυξήθηκε η εισφορά αλληλεγγύης που επιβάλλεται βεβαίως και στα εισοδήματα από ενοίκια. Ειδικά γι’ αυτούς που δηλώνουν υψηλά εισοδήματα, το πρόσθετο κόστος είναι πολύ μεγάλο καθώς ο συντελεστής μπορεί να φτάσει στο 9% ή και στο 10%.
3) Αυξήθηκε ο συμπληρωματικός φόρος ακινήτων καθώς αφενός μειώθηκε το αφορολόγητο από τις 300.000 στις 200.000 ευρώ και αφετέρου αυξήθηκαν όλοι συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου με αποτέλεσμα να ξεπερνούν πλέον και το 1%.
ΕΦΙΑΛΤΗΣ. Ο ΕΝΦΙΑ, επιδρά περισσότερο από ποτέ φέτος στη μείωση των αποδόσεων των ακινήτων ενώ ενισχύει σε αρκετές περιπτώσεις και την αρνητική απόδοση. Η κυβέρνηση αύξησε τα φορολογικά βάρη σε ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν με αποτέλεσμα η μόνη λύση για τον ιδιοκτήτη είναι να πουληθούν στο …. -44% της αγοράς.
Τρία τα βασικά παραδείγματα:
• Πρώτον τα οικόπεδα στα οποία ο φόρος αυξήθηκε από 13% έως και 25% ανεξάρτητα από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του οικοπέδου (σ.σ η επιβάρυνση έγινε οριζόντια με μοναδικό κριτήριο την αντικειμενική τιμή ανά τετρσγωνικό). Συνήθως, τα οικόπεδα δεν αποφέρουν εισόδημα και οι ιδιοκτήτες τους περιμένουν επι χρόνια τώρα είτε να πουλήσουν, είτε να χτίσουν. Και οι δύο δραστηριότητες έχουν παγώσει με αποτέλεσμα για πρώτη φορά ύστερα από δεκαετίες ολόκληρες να αμφισβητείται η ρήση «κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη». Για τέταρτη χρονιά, από τότε δηλαδή που θεσπίστηκε ο ΕΝΦΙΑ, οι αποδόσεις των οικοπέδων είναι αρνητικές.
• Μεγαλύτερες είναι οι ζημιές με τις οποίες επιβαρύνεται πλέον ο ιδιοκτήτης κενού και μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου. Δεδομένου ότι χάθηκε η έκπτωση του 20%, τα εκκαθαριστικά είναι 25% «βαρύτερα» για τα κλειστά μή ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα σε σχέση με τα αντίστοιχα περυσινά.
• Αρνητικές αποδόσεις εγγράφουν και οι ιδιοκτήτες εξοχικών. Σε χιλιάδες περιπτώσεις (και δεδομένου ότι οι κάτοχοι εξοχικών είναι συνήθως και ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας) η κατοχή εξοχικού ισοδυναμεί και με την πληρωμή συμπληρωματικού φόρου. Το μείγμα «κόστος συντήρησης, ΕΝΦΙΑ, συμπληρωματικός φόρος, τεκμήρια, δημοτικά τέλη, ρεύμα, νερό» οδηγεί τελικώς σε ένα κόστος το οποίο υπερβαίνει κατά πολύ το αντίστοιχο της ενοικίασης ακόμη και της διαμονής σε ξενοδοχείο (δεδομένου ότι το εξοχικό συνήθως αξιοποιείται για 2-3 εβδομάδες το χρόνο).
Ακόμη και οι αποδόσεις των αστικών ακινήτων, αναμένεται να βυθιστούν φέτος σε χαμηλό… δεκαετιών. Ενας ιδιοκτήτης που ενοικιάζει ακίνητα –συνολικά είναι περίπου 1,7 εκατομμύρια άτομα σε ολόκληρη τη χώρα- αντιμετωπίζει επιβαρύνσεις που του αφαιρούν στην καλύτερη περίπτωση το 18% του εισοδήματος που καταφέρνει να εισπράξει, και στη χειρότερη περίπτωση, πάνω από το… 100% του εισοδήματος. Πλέον το ουσιαστικό κίνητρο ενοικίασης (και ανάληψης του ρίσκου να βρεθείς να δηλώνεις εισόδημα που δεν εισπράττεις) είναι η κάλυψη των παγίων και του ΕΝΦΙΑ που πρέπει να πληρωθούν από τον ιδιοκτήτη, νοικιάσει δεν νοικιάσει.
Χαρακτηριστικό το ακόλουθο παράδειγμα: Ιδιοκτήτης διαμερίσματος 125 τετραγωνικών στην Κυψέλη, εισπράττει ενοίκιο 300 ευρώ τον μήνα. Ο ιδιοκτήτης έχει εισόδημα και 1.000 ευρώ τον μήνα από μισθό. Στην εφορία θα πληρώνει 540 ευρώ για φόρο εισοδήματος και 79,2 ευρώ εισφορά αλληλεγγύης. Ο ΕΝΦΙΑ θα φτάσει στα 524 ευρώ λόγω μεγάλης επιφάνειας. Το συνολικό ποσό των επιβαρύνσεων, διαμορφώνεται στα 1.143,2 ευρώ ποσό που αντιστοιχεί στο 31,75% του συνολικού εισοδήματος που εισπράττεται από τα ενοίκια.
ΠΗΓΗ: ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ ΠΟΥ ΚΥΚΟΦΟΡΕΙ ΣΕ ΟΛΑ ΤΑ ΠΕΡΙΠΤΕΡΑ ΤΗΣ ΧΩΡΑΣ