Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Σε… σπιράλ θανάτου βρίσκεται η αγορά ακινήτων, με τον αριθμό των απούλητων σπιτιών που αγγίζει τις 180.000, το δραστικό περιορισμό των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων και τη φοροεπιδρομή να έχουν μετατρέψει την ιδιοκτησία σε απαγορευμένο «καρπό». Εάν στα παραπάνω, προστεθούν τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης και οι υψηλές τιμές που ζητούν οι πωλητές γίνεται αντιληπτό ότι το μέλλον της κτηματαγοράς είναι ζοφερό.
Τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο πρόσφατο συνέδριο Prodexpo για τα ακίνητα είναι αποκαλυπτικά. Σήμερα 160.000 έως 180.000 σπίτια παραμένουν χωρίς αγοραστή, από το 2010 ο αριθμός των αγοραπωλησιών καταγράφει ελεύθερη πτώση, ενώ οι μήνες εξασφαλισμένης παραγωγής στις κατασκευές μειώθηκαν στους 2,4 (Σεπτέμβριος 2012).
Μικρή μείωση τιμών
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε η ΤτΕ στο συνέδριο, μόλις το 25% των ερωτηθέντων (συμμετείχαν σε έρευνα σε μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία) πιστεύει ότι οι τιμές είναι χαμηλές. Παράλληλα, 1 στους 2 συμμετέχοντες εκτιμά ότι οι αξίες θα υποχωρήσουν περαιτέρω το επόμενο τρίμηνο.
Βάσει της έρευνας της ΤτΕ για το βʼ τρίμηνο 2012, οι τιμές παρουσίασαν μέση ετήσια μείωση 15%, αν και οι κτηματομεσίτες εκτιμούν ότι η κάθοδος των τιμών είναι περισσότερο απότομη.
Την ίδια στιγμή, αναλυτές σημειώνουν ότι δεν είναι δυνατό να προσδιοριστεί το τρέχον επίπεδο των τιμών, επειδή δεν πραγματοποιούνται συναλλαγές σε συγκεκριμένες τιμές. Αυτό ωστόσο, που μοιάζει βέβαιο είναι ότι ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες «ρίχνουν» τις αρχικά ζητούμενες τιμές, όπως προκύπτει από δημοσιοποιημένες αγγελίες.
Έτσι, στα μικρά διαμερίσματα (έως 70 τ.μ.) το discount μπορεί να αγγίξει τις 10.000 ευρώ, ενώ στις μεζονέτες (καλής ποιότητας, άνω των 90 τ.μ.) η έκπτωση μπορεί να κυμανθεί από 40.000 ευρώ και να αγγίξει το 1 εκατομμύριο!
Η περιορισμένη μείωση της αρχικά ζητούμενης τιμής στα μικρά σπίτια, σχετίζεται και με τη διαρκή τάση του αγοραστικού ενδιαφέροντος στις μικρότερες και μεταχειρισμένες κατοικίες, όπως προκύπτει από την έρευνα της ΤτΕ.
«Θηλιά» τα απούλητα
Πέραν της υπερφορολόγησης, ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της αγοράς ακινήτων είναι το τεράστιο απόθεμα σπιτιών χωρίς αγοραστή. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το «κύκλωμα» της κατασκευής να παραμένει ανενεργό, καθώς δεν ανεγείρονται νέα σπίτια.
Και εάν ληφθεί υπόψη το ποσοστό ιδιοκατοίκησης του 80%, η ιδιαίτερη ελληνική «κουλτούρα» ως προς την κατοχή κατοικίας, το υψηλό κόστος συναλλαγών, ο μικρός όγκος αγοραπωλησιών σε σχέση με το απόθεμα (παράγοντες που επισημάνθηκαν από τον αναλυτή της ΤτΕ, Θ. Μητράκο) γίνεται εύλογο γιατί το ελληνικό real estate θα παραμείνει επί μακρόν χωρίς φως στο τούνελ.
Ταυτόχρονα, η προσφορά αντιδρά αργά και με σημαντική χρονική υστέρηση στα μηνύματα της ζήτησης (έλλειψη οικοπέδων, χρόνος κατασκευής και έκδοσης αδείας, χρηματοδότηση κλπ), όπως ανέφερε ο κ. Μητράκος στο συνέδριο prodexpo.
Στα παράδοξα του ελληνικού real estate είναι ότι παρά την πολυετή ύφεση, ο δείκτης ενοικίων (όπως μετράται από την ΕΛΣΤΑΤ) δεν έχει αποκλιμακωθεί σημαντικά, αν και σήμερα η επαναδιαπραγμάτευση των μισθωτηρίων συμβολαίων είναι όχι μόνο συχνότερη αλλά και ευκολότερη.
Αλλά και ότι το συνολικό κόστος κατασκευής και κυρίως των υλικών κατασκευής παραμένει υψηλό, γεγονός που δεν διευκολύνει τη διόρθωση.
Η επόμενη μέρα
Ποια προβλέπεται να είναι η επόμενη μέρα στα ακίνητα;
Όπως σημειώθηκε, στο πλαίσιο του συνεδρίου, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων συνδέεται άμεσα με τη βελτίωση των προσδοκιών των νοικοκυριών, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα και τις γενικότερες προοπτικές αντιμετώπισης των προβλημάτων της οικονομίας.
Ωστόσο, οι οικονομικοί δείκτες δεν επιτρέπουν παρά μόνο συγκρατημένη αισιοδοξία. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια έχουν εκτοξεύθηκαν το βʼ τρίμηνο στο 19,9% από 3,6% (το 2005).