Νέα ευχή στην Ελλάδα των μνημονίων: “Είθε το fund που πήρε το δάνειο σου να μην είναι κοράκι”

Πωλήσεις, μισθώσεις, εκτιμήσεις, τακτοποιήσεις, ακόμα και ανακαινίσεις ακινήτων προβλέπουν τα πλάνα ανάπτυξης των εταιρειών διαχείρισης κόκκινων δανείων στη χώρα μας, καθώς η διαχείριση των στεγαστικών δανείων θα μεταφέρεται σταδιακά εκτός τραπεζικού νυμφώνος τα προσεχή χρόνια.

Σε αντίθεση με τον περιορισμένο ρόλο που είχαν μέχρι σήμερα οι εισπρακτικές εταιρείες, οι οποίες ουσιαστικά πρότειναν στον οφειλέτη λύση φασόν που όριζε η τράπεζα και ίσχυε για όλους τους δανειολήπτες, οι εταιρείες διαχείρισης, ενεργώντας για λογαριασμό του fund που έχει αγοράσει το δάνειο, διαθέτουν μεγαλύτερη αυτονομία και ευελιξία στις λύσεις που εφαρμόζουν και οι ο ποίες μπορεί να είναι εξατομικευμένες για κάθε πελάτη.

Ο νέος θεσμός των servicers, ο αριθμός των οποίων έχει φθάσει ήδη τους 17 και αναμένεται να ξεπεράσει τους 20, φιλοδοξεί να απογαλακτιστεί από τις τραπεζικές πρακτικές, εφαρμόζοντας νέες μεθόδους, πολλές από τις οποίες έχουν εφαρμοστεί σε χώρες όπως η Ισπανία, που αντιμετώπισαν κρίση στο στεγαστικό τομέα. Στο πλαίσιο αυτό, έχουν ξεκινήσει να εφαρμόζουν ήδη –έστω σε μικρή κλίμακα ακόμη– μεθόδους όπως η παράδοση του ακινήτου από τον δανειολήπτη για την εξόφληση της οφειλής, η εθελοντική εκποίησή του σε τρίτο ή η ανταλλαγή του με άλλο μικρότερης αξίας, προκειμένου να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες και να απαλλαγεί από την οφειλή του.

Πρόκειται για μεθόδους που, αν και έχουν περιγραφεί στον Κώδικα Δεοντολογίας που εξέδωσε η Τράπεζα της Ελλάδος εδώ και χρόνια, ουδέποτε λειτούργησαν στην ελληνική αγορά, στον βαθμό που η βαριά δομή του τραπεζικού συστήματος δεν επέτρεψε μέχρι σήμερα την υιοθέτηση αυτών των πρακτικών σε γενικευμένη κλίμακα.

Ο τρόπος λειτουργίας των servicers εξαρτάται κυρίως από τον κάτοχο του δανείου και το κατά πόσον πρόκειται για distress fund ή πιο μακροπρόθεσμο επενδυτή. Σε κάθε περίπτωση, η πλειονότητα των εταιρειών διαχείρισης που έχουν αδειοδοτηθεί μέχρι σήμερα από την ΤτΕ, αλλά και αυτές η αδειοδότηση των οποίων εκκρεμεί, ήρθε για να μείνει, αφού η ελληνική αγορά κόκκινων δανείων, αλλά και η αγορά ακινήτων που αναπτύσσεται παράλληλα, αποτελεί το Ελντοράντο των private equity funds. Ο αριθμός των δανείων και των ακινήτων που θα κληθούν να διαχειριστούν τα αμέσως επόμενα παραπέμπει σε δυσθεώρητα νούμερα και εξηγεί τον συνωστισμό που παρατηρείται στην αγορά των servicers.

Όπως εξηγεί ο πρόεδρος της Ενωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις Τάσος Πανούσης και επικεφαλής της μεγαλύτερης εταιρείας διαχείρισης κόκκινων δανείων, της FPS, «η αγορά των servicers εξυπηρετεί σήμερα δάνεια ύψους 20 δισ. ευρώ, τα οποία όμως στη συντριπτική τους πλειονότητα είναι καταναλωτικά δάνεια χωρίς εξασφαλίσεις. Ο όγκος, ωστόσο, των δανείων που θα κληθούν να διαχειριστούν οι servicers θα ξεπεράσει τα 50 δισ. ευρώ, ενόψει των μεγάλων χαρτοφυλακίων που θα πωλήσουν απευθείας ή θα τιτλοποιήσουν οι τράπεζες τα δύο επόμενα χρόνια, στα οποία μεγάλο τμήμα είναι στεγαστικά δάνεια ή επιχειρηματικά δάνεια με εξασφαλίσεις σε ακίνητα». Η FPS αποτελεί σήμερα θυγατρική της Eurobank, αλλά ο όμιλος δρομολογεί ήδη την πώλησή της στο πλαίσιο της μεγάλης τιτλοποίησης του χαρτοφυλακίου Cairo, ύψους 7,5 δισ. ευρώ, που αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τα τέλη του χρόνου.

«Μια εταιρεία διαχείρισης, που λειτουργεί ως εντολοδόχος ενός fund, δεν υπόκειται στον κανόνα των προβλέψεων που πρέπει να τηρεί μια τράπεζα για ένα δάνειο που έχει στα βιβλία της», εξηγούν στελέχη της αγοράς των servicers. Με την έννοια αυτή, ο servicer μπορεί κατά περίπτωση να κάνει μεγαλύτερο «κούρεμα» π.χ. της οφειλής σε σχέση με την αξία του ακινήτου, προκειμένου να καταστήσει τη ρύθμιση βιώσιμη. Στόχος του servicer είναι η λύση που θα εφαρμόσει –με «κούρεμα» ή χωρίς– να είναι τέτοια που όχι μόνο θα μετατρέψει το δάνειο σε ενήμερο, αλλά επιπλέον θα το καταστήσει και βιώσιμο μακροπρόθεσμα, έτσι ώστε ο κάτοχος του δανείου, δηλαδή το fund, να μπορεί να το πωλήσει ύστερα από μερικά χρόνια. Αντιθέτως, η τράπεζα είναι υποχρεωμένη να ακολουθεί αυστηρά το θεσμικό πλαίσιο των NPEs και αποσκοπεί στο να ρυθμίσει το δάνειο στη βάση της χαμηλότερης δόσης έτσι ώστε να μπορέσει το δάνειο να φύγει από το χαρτοφυλάκιο των NPEs και να περάσει στο ενήμερο χαρτοφυλάκιο.

Η UCI είναι ένας από τις 17 servicers που έχουν αδειοδοτηθεί από την ΤτΕ τα δύο τελευταία χρόνια και, όπως εξηγεί ο διευθύνων σύμβουλος Αρης Αρβανιτάκης, η εταιρεία, ως θυγατρική τoυ αντίστοιχου ισπανικού ομίλου, έχει εξειδίκευση στη διαχείριση στεγαστικών κόκκινων δανείων και εφαρμόζει ήδη πρακτικές όπως η πώληση του ακινήτου ή η ανταλλαγή με άλλο μικρότερο ακίνητο.

Στόχος των ρυθμίσεων που επιδιώκουν οι εταιρείες διαχείρισης είναι ο φιλικός διακανονισμός με τον πελάτη, προκειμένου να κρατήσει το ακίνητό του, κάτι που, ωστόσο, δεν είναι πάντα εφικτό. Η πώληση, όπως εξηγεί ο κ. Αρβανιτάκης, γίνεται σε συνεργασία με τον οφειλέτη, ο οποίος μπορεί να αναζητήσει ο ίδιος πιθανό αγοραστή, ή την υπόθεση μπορεί να αναλάβει η ίδια η εταιρεία διαχείρισης, που αναπτύσσει για αυτό τον λόγο συνεργασίες με δίκτυο μεσιτών. Στο πλαίσιο αυτό, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου η εταιρεία διαχείρισης αναλαμβάνει και τη συντήρηση ή την ανακαίνιση του ακινήτου και φυσικά την τακτοποίησή του, προκειμένου να μπορέσει να μεταβιβαστεί. Οι δανειολήπτες εμφανίζονται δεκτικοί σε αυτή τη λύση, επισημαίνει ο ίδιος, στον βαθμό που τους επιτρέπει να απαλλαγούν είτε συνολικά είτε κατά μεγάλο μέρος από την οφειλή που τους βαραίνει και να ρυθμίσουν το υπόλοιπο συναινετικά. Προϋπόθεση, ωστόσο, είναι να αναπτυχθεί σχέση εμπιστοσύνης και γι’ αυτό η εκτίμηση του ακινήτου, που συνήθως υπολείπεται αυτής στην οποία το αγόρασε ο οφειλέτης, πρέπει να γίνεται πάντα από ανεξάρτητο εκτιμητή, έτσι ώστε να μην αμφισβητηθεί από τον δανειολήπτη και η λύση να είναι συναινετική.

Η προοπτική του «κουρέματος» μπαίνει στο τραπέζι της συζήτησης, συνεκτιμώντας την οικονομική και την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη, αλλά ακόμα και σε αυτή την περίπτωση, οι servicers διαθέτουν μεγαλύτερη ευελιξία. Αυτό λόγω του ότι η τιμή με την οποία αγόρασε το fund το δάνειο είναι εξ ορισμού μικρότερη σε σχέση με αυτή που έχει γράψει η τράπεζα το ακίνητο στα βιβλία της.

Αυτό δεν σημαίνει ότι το «κούρεμα», όταν και εφόσον αυτό προκριθεί ως λύση, γίνεται αδιάκριτα. Μεταξύ των νέων καινοτόμων λύσεων που εφαρμόζουν εταιρείες όπως η UCI είναι το «κούρεμα» να πάρει τη μορφή ενός είδους επιδότησης. Στη λογική αυτή, ο οφειλέτης πληρώνει το μέρος της δόσης που του αναλογεί και η εταιρεία διαχείρισης «πληρώνει» το άλλο μέρος, που είναι ουσιαστικά το «κούρεμα» που έχει συμφωνηθεί. Η λύση αυτή δεν είναι παρά ένα είδος κινήτρου για τον πελάτη, ο οποίος βλέπει ότι το «κούρεμα» εφαρμόζεται μόνον εφόσον ο ίδιος πληρώνει τη δόση του δανείου του.

Πηγή: www.kathimerini.gr