Του ΝΙΚΟΥ ΦΙΛΙΠΠΙΔΗ
Χρεωμένους μέχρι και τα εγγόνια τους, σχεδιάζουν να αφήσουν όσους δυσκολεύονται να αποπληρώσουν τα στεγαστικά τους δάνεια, οι εγχώριες τράπεζες. «Βάζοντας κάτω» όλες τις πιθανές λύσεις που αντλούν από την αντίστοιχη διεθνή εμπειρία τα επιτελεία των τραπεζών αναζητούν τρόπους για να αμβλύνουν τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης στα χαρτοφυλάκια δανείων τους.
Την ιδέα που φαίνεται να επεξεργάζονται και σχεδιάζουν να θέσουν σε εφαρμογή εντός του έτους, την αντλούν από την μεγάλη κρίση στην αγορά του real estate, που στη συνέχεια εξελίχθηκε σε τραπεζική κρίση στην Ιαπωνία στη δεκαετία του ‘90. Πρόκειται για την επιμήκυνση της αποπληρωμής του δανείου μέχρι και 100 χρόνια, μειώνοντας σημαντικά την μηνιαία δόση, επιβαρύνοντας ωστόσο με το κόστος αποπληρωμής των τόκων όχι μόνο τον δανειολήπτη αλλά και τους κληρονόμους του.
Τα τραπεζικά επιτελεία έχουν επεξεργαστεί δύο ακόμα μοντέλα: αυτά τα οποία εφαρμόστηκαν στην Ισπανία και στην Αγγλία. Στο αγγλικό μοντέλο ο δανειολήπτης δεν αγοράζει το ακίνητο αλλά τη χρήση του για 99 χρόνια. Αγοράζοντας τη «χρήση» σε περίοδο που οι τιμές είναι χαμηλά, ο δανειολήπτης μπορεί να κερδίσει, μεταβιβάζοντας τη χρήση του ακινήτου όταν οι τιμές ανέβουν. Το μοντέλο «χωλαίνει» σε ό,τι αφορά την Ελλάδα σε επίπεδο νομοθεσίας, αλλά και επειδή δεν υπάρχουν οι κατάλληλες υποδομές υποστήριξης, όπως κτηματολόγιο.
Αντίστοιχα στην περίπτωση του ισπανικού μοντέλου, υιοθετείται η λογική του leasing. Το δάνειο, δηλαδή, μετατρέπεται απευθείας σε μακροχρόνια μίσθωση. Το ακίνητο περνάει στην κατοχή της τράπεζας και ο πελάτης δεν βαρύνεται πλέον με την υποθήκη του στεγαστικού. Όμως, η τράπεζα παραχωρεί το ακίνητο στον δανειολήπτη-ιδιοκτήτη, με μακροχρόνια μίσθωση, όπως ισχύει στις συμβάσεις leasing. Και μπορεί να μείνει στο «σπίτι» του για 25 ή 30 χρόνια πληρώνοντας τίμημα αντίστοιχο ή κατώτερο του ενοικίου.
Με τον τρόπο αυτόν μειώνεται το ποσό που πληρώνει ως δόση ο δανειολήπτης (έχει το πλεονέκτημα της φοροαπαλλαγής), ενώ μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο στη λήξη της σύμβασης, υπό την προϋπόθεση ότι κατά τη διάρκεια της σύμβασης ή στη λήξη της, θα καταβάλει στην τράπεζα επιπλέον ποσό, που αντιστοιχεί στην αξία του σπιτιού.
Στις συζητήσεις που λαμβάνουν χώρα μεταξύ των επιτελείων των τραπεζών ώστε να εκτονωθεί η εκρηκτική κατάσταση στην αγορά στεγαστικών δανείων, είχε αναφερθεί σε πρόσφατο άρθρο του και ο Νίκος Καραμούζης, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Eurobank EFG. Ο κ. Καραμούζης πρότεινε τη ρύθμιση των στεγαστικών δανείων βάσει κριτηρίων, με επέκταση της διάρκειάς τους έως και τα 50 έτη, με ταυτόχρονη κεφαλαιοποίηση των τόκων δύο ετών για ανέργους, χαμηλόμισθους και χαμηλοσυνταξιούχους.
Ήδη πολλές τράπεζες έχουν αυξήσει το ηλικιακό όριο μέχρι το οποίο πρέπει κάποιος να έχει αποπληρώσει το δάνειό του στα 80-85 χρόνια από τα 70-75 που ίσχυε μέχρι πρόσφατα.
Οι τράπεζες ετοιμάζουν τις συγκεκριμένες ρυθμίσεις, διότι αφενός φοβούνται ότι αν επιτραπούν οι πλειστηριασμοί, θα βρεθούν με πλήθος ακινήτων στα χαρτοφυλάκιά τους, τα οποία δεν θα μπορούν να διαθέσουν. Αφετέρου, το τελευταίο διάστημα καλούνται να διαχειριστούν την εκτίναξη των επισφαλειών, που αποτελούν και τη μεγάλη απειλή.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι καθυστερήσεις διαμορφώθηκαν στο 15,9% το 2011 και αναμένεται να ξεπεράσουν το 20% εντός του τρέχοντος έτους. Μόνο στη στεγαστική πίστη το ποσοστό αυτό μεταφράζεται σε δάνεια άνω των 12 δισ. ευρώ που δεν εξυπηρετούνται.
Το ιαπωνικό μοντέλο
Το βασικό πλεονέκτημα των στεγαστικών δανείων τόσο μεγάλης διάρκειας, δηλαδή μέχρι και 100 χρόνια που προβλέπει το ιαπωνικό μοντέλο, είναι η πολύ χαμηλή μηνιαία δόση τους. Είναι χαρακτηριστικό ότι με επιτόκιο 6% η μηνιαία καταβολή για κάθε 100.000 ευρώ δανείου διαμορφώνεται στα 500 ευρώ περίπου. Ωστόσο το πλεονέκτημα της χαμηλής δόσης αντισταθμίζεται από τη σημαντική αύξηση των τόκων.
Λόγω της μεγάλης διάρκειας αποπληρωμής, οι τόκοι ως ποσοστό της μηνιαίας δόσης στα πρώτα χρόνια εξόφλησης του δανείου διαμορφώνονται σε πολύ υψηλά επίπεδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι μέσα στην πρώτη 40ετία του δανείου οι τόκοι ως ποσοστό της δόσης δεν υποχωρούν κάτω από το 95%. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το υπόλοιπο του δανείου να μειώνεται ελάχιστα ακόμη και ύστερα από τόσα χρόνια αποπληρωμής.
Συγκεκριμένα, υπολογίζεται ότι στις αναχρηματοδοτήσεις αυτού του τύπου, οι τόκοι που τελικά πληρώνει ο δανειολήπτης φτάνουν έως και πέντε φορές το κεφάλαιο που δανείστηκε.
Από την άλλη βέβαια, σε μια ανοδική αγορά, ο κάτοχος του ακινήτου μπορεί να κερδίσει χρόνο περιμένοντας να περάσει η κρίση, να το πουλήσει στη συνέχεια, να αποπληρώσει το δάνειο και να πετύχει κέρδος.
Αν όμως η ρευστοποίηση είναι αναγκαστική και οι τιμές δεν έχουν αυξηθεί αρκετά, τότε ο δανειολήπτης κινδυνεύει να υποστεί κεφαλαιακές απώλειες. Σε μια τέτοια περίπτωση, οι δόσεις που θα έχει πληρώσει χάνονται, σαν να ήταν ενοίκιο.
[sc:Πηγή id=”http://www.isotimia.gr/default.asp?pid=24&ct=3&artid=114529″ ]
ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ ΔΕΝ ΘΑ ΠΑΡΩ! ΕΛΑΤΕ ΝΑ ΦΑΤΕ ΤΟΥΒΛΑ, ΤΟΥΒΛΑΜΑΛΑΚΕΣ!