Τα κόλπα των πλειστηριασμών

Του Κώστα Καντούρη
kantouris@hotmail.com

“Έχω στεγνώσει, για μία επιταγή θέλουν να μου πάρουν το σπίτι, από τις 110 που είχα στην αγορά μόνο μία μου σφράγισαν, δεν είχα άλλα λεφτά, τι να έκανα, του είπα εγώ να τη σφραγίσει, για να διασφαλιστεί”. Τετάρτη, 5 το απόγευμα στο ειρηνοδικείο Θεσσαλονίκης. Έμπορος κάθεται στο ακροατήριο, περιμένοντας τον πλειστηριασμό του σπιτιού του.

Σε συνεννόηση με τον χρεώστη του, προηγουμένως είχαν προχωρήσει σε έναν νομικό ελιγμό, προκειμένου να αποφύγουν τα χειρότερα και να μη χάσει το σπίτι του, αφού είχαν συμφωνήσει άτυπα να εξοφληθεί το μικρό χρέος. Εμφάνισαν τρίτο πρόσωπο να κερδίσει τον πλειστηριασμό, αφού προηγουμένως παρουσίασαν μειωμένη την τιμή της αντικειμενικής αξίας και έτσι το σπίτι θα κατέληγε πάλι στον οφειλέτη. Μπορεί να είχε ρίσκο, αλλά σε χαλεπούς οικονομικά καιρούς δεν υπήρχε περίπτωση να το χάσει.

Τέτοια “κόλπα” είναι συχνά στις διαδικασίες κατασχέσεων και πλειστηριασμών, ειδικά την περίοδο αυτή, στην οποία λόγω των μέτρων που ισχύουν εδώ και έναν χρόνο, οι τράπεζες δεν προχωρούν σε κατασχέσεις ακινήτων για χρέη κάτω των 200.000 ευρώ. “Οι πλειστηριασμοί έχουν μειωθεί σε ποσοστό 80%, αφού γίνονται μόνον όσοι έχουν να κάνουν με διαφορές μεταξύ ιδιωτών”, παρατηρεί μιλώντας στη “ΜτΚ” η πρόεδρος των συμβολαιογράφων Θεσσαλονίκης Ιωάννα Μπιλίση – Χρουσαλά.

Η εμπορική αξία του κάθε ακινήτου αποτελεί τη βάση της χρησιμοποίησης νομικών ελιγμών που οργανώνονται είτε από την πλευρά του οφειλέτη, ο οποίος επιχειρεί να κερδίσει χρόνο, είτε ακόμη και από την πλευρά του χρεώστη, όταν βλέπει ότι διαρκώς οι πλειστηριασμοί ακινήτων για να πάρει πίσω τα χρήματα που οφείλονται κηρύσσονται άγονοι, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης. “Πλέον, το 90% των πλειστηριασμών ματαιώνονται, η κατάσταση είναι πολύ ρευστή και περιμένουμε ότι μπορεί ν’ αλλάξει μετά τον Δεκέμβριο”, συμπλήρωσε η πρόεδρος των συμβολαιογράφων.

Παρότι η αντικειμενική αξία του κάθε ακινήτου είναι αδιαπραγμάτευτη και προκύπτει από τους σχετικούς πίνακες, ο νόμος ορίζει ότι η πρώτη προσφορά για κάθε πλειστηριασμό πρέπει να καλύπτει όλη την αντικειμενική αξία. Έχει όμως παρατηρηθεί η τιμή τους να παρουσιάζεται στις καταστάσεις με ακόμη μικρότερη αξία, προκειμένου να βρεθεί αγοραστής. “Αποτελεί βασική αιτία ανακοπής”, τονίζουν δικηγόροι που συμμετέχουν σε πλειστηριασμούς. Συνήθως οργανώνονται από το πρόσωπο που διεκδικεί τα χρήματά του και γνωρίζοντας ότι δεν θα βρεθεί αγοραστής προσπαθεί με κάθε τρόπο να μειώσει την τιμή του. Οφειλέτες, που τις περισσότερες φορές δεν έχουν στον ήλιο μοίρα, δεν μπαίνουν συχνά στη διαδικασία έρευνας, με συνέπεια να χάνουν το σπίτι τους για ελάχιστα χρήματα και να συνεχίσουν να οφείλουν. Από την άλλη, οι ίδιοι οι οφειλέτες, που έχουν έρθει σε συνεννόηση μπορεί να συμφωνήσουν να παρουσιαστεί μειωμένη η αντικειμενική αξία και να ξαναπάρουν το σπίτι τους μέσω τρίτου προσώπου. Όλα αυτά κινούνται παρασκηνιακά, καθώς οποιαδήποτε “αβλεψία” στην παρουσίαση της τιμής της αντικειμενικής δεν είναι νόμιμη.

Από την άλλη ένα “παράθυρο” του νόμου οδηγεί στη μείωση της αντικειμενικής αξίας. “Μπορεί ο οφειλέτης να προχωρήσει σε αλλαγή προγράμματος στην περίπτωση που οι πλειστηριασμοί κηρυχθούν άγονοι”, εξηγεί η κυρία Μπιλίση. Στην περίπτωση αυτή με απόφαση δικαστηρίου μειώνεται η τιμή πρώτης προσφοράς κάτω από αυτή της αντικειμενικής αξίας και ο οφειλέτης είναι με δεμένα τα χέρια αφού δεν μπορεί να προσβάλει την απόφαση.

Οι μάρτυρες

Η διαδικασία που συνήθως ακολουθείται είναι η αλλαγή της αξίας με την οποία πρέπει να πλειστηριαστεί ένα ακίνητο. Ο οφειλέτης, βλέποντας ότι η πρώτη τιμή ορίζεται ανάλογα με την αντικειμενική αξία, προσφεύγει στο πρωτοδικείο με τη διαδικασία της αλλαγής προγράμματος πλειστηριασμού, ζητώντας να ξεκινήσει ο πλειστηριασμός με βάση την εμπορική αξία με την οποία το αγόρασε, ανεξάρτητα αν αυτή δεν περιλαμβανόταν στο συμβόλαιό του. Στο στάδιο αυτό καθοριστικό ρόλο έχουν οι μάρτυρες. Μπορεί να πρόκειται για έναν γείτονα ή έναν μεσίτη που καλεί ο οφειλέτης και οι οποίοι επιβεβαιώνουν την εμπορική αξία του ακινήτου, σε σχέση με γειτονικά ή με τις τιμές που κυκλοφορούν στην αγορά τη συγκεκριμένη περίοδο.

“Ουσιαστικά με τον τρόπο αυτόν ο οφειλέτης κερδίζει χρόνο, προσπαθώντας να ελαχιστοποιήσει τις πιθανότητες να πλειστηριαστεί το σπίτι του”, παρατηρούν δικηγόροι που μίλησαν στη “ΜτΚ”. Στην περίπτωση που γίνει δεκτό το αίτημα και ανέβει η αξία του ακινήτου, διαδικασία που παίρνει δύο μήνες με τις αποφάσεις των δικαστηρίων, ξεκινά ο πλειστηριασμός. “Συνήθως σε αυτές τις τιμές κηρύσσεται άγονος. Ποιος θα αγοράσει σήμερα σπίτι στα 2/3 της εμπορικής αξίας με την οποία αγοράστηκε, αφού η κατάσταση στην αγορά είναι τραγική και έχουν συγκεντρωθεί εκατοντάδες απούλητα”, συμπλήρωναν.

Στόχος του οφειλέτη, αν δεν καταφέρει να συγκεντρώσει χρήματα για να ανακόψει τις διαδικασίες πλειστηριασμού, είναι να κηρυχθούν οι διαδικασίες άγονες και αφού για έναν χρόνο δεν επαναληφθούν πλειστηριασμοί μπορεί να άρει, με δικαστική απόφαση, την αρχική κατάσχεση. Έτσι ο νόμος του δίνει τη δυνατότητα να μείνει το ακίνητο στα χέρια του.

Ο διεκδικητής όμως, από την άλλη πλευρά, έχει τα δικά του νομικά “όπλα”, για να μη φτάσει στο σημείο αυτό και χάσει τα χρήματα που του οφείλονται. Προσφεύγει και αυτός στο πρωτοδικείο και με την ίδια διαδικασία ζητεί πάλι μείωση της τιμής έναρξης του πλειστηριασμού, με την αιτιολογία ότι κηρύσσεται συνεχώς άγονος. Με τον τρόπο αυτό η τιμή του πλειστηριασμού φτάνει πάλι στα επίπεδα της αντικειμενικής ή και χαμηλότερα και ο διεκδικητής περιμένει να αγοράσει κάποιος το ακίνητο για ένα… κομμάτι ψωμί.

Από πίσω οι τράπεζες

Μπορεί οι τράπεζες να μην έχουν δυνατότητα κατάσχεσης ακινήτων για χρέη κάτω των 200.000 ευρώ, αυτό όμως δεν σημαίνει πως δεν έχουν τη δυνατότητα να αγοράζουν σπίτι σε πολύ χαμηλές τιμές, κατά τη διάρκεια των πλειστηριασμών. “Συνήθως οι μόνοι που δίνουν προσφορές και χτυπούν τους πλειστηριασμούς είναι οι άνθρωποι των τραπεζών”, επισημαίνουν συμβολαιογράφοι.

Αυτό φαίνεται και κατά την παρακολούθηση της διαδικασίας που εξελίσσεται κάθε Τετάρτη στις αίθουσες του ειρηνοδικείου Θεσσαλονίκης. Τα ονόματα εκπροσώπων των τραπεζών είναι τα μοναδικά που ακούγονται για τις αγορές ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών, παρότι όλα τα τραπεζικά ιδρύματα ήδη έχουν συγκεντρώσει δεκάδες απούλητα ακίνητα από πλειστηριασμούς που έκαναν πριν από την εφαρμογή του νόμου για το πλαφόν των 200.000 ευρώ.

www.makthes.gr