Νέο σοκ στις τιμές των ακινήτων θα φέρει η διαχείριση των “κόκκινων” δανείων, διαμορφώνοντας τον “πάτο” των τιμών, που όπως φαίνεται δεν έχουμε δει ακόμη. Ήδη από το 2009 έως και το 2015 η αγορά ακινήτων έχει υποστεί κατακρήμνιση 38% κατά μέσο όρο, ενώ στελέχη της αγοράς δεν αποκλείουν έως το 2018 η πτώση να προσεγγίσει το 70%.
Στην προοπτική αυτή συνηγορεί το προηγούμενο της διαχείρισης των NPLs σε άλλες χώρες, όπου από την έναρξη της διαχείρισης μέχρι την ανάκαμψη των τιμών στα ακίνητα –και μάλιστα υπό την προϋπόθεση της σταθερής ανάκαμψης στην Οικονομία– μεσολάβησε περαιτέρω υποχώρηση των τιμών έως και κατά 22%. Αυτό όταν οι τιμές είχαν ήδη κατακρημνιστεί από την έναρξη της κρίσης το 2009, η οποία είχε ως αποτέλεσμα και τη δημιουργία του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Χώρες που ανέλαβαν δράση αμέσως στο μέτωπο των NPLs, όπως η Ιρλανδία με την ίδρυση της ΝΑΜΑ το 2009, απορρόφησαν μεγάλο μέρος της πτώσης στις τιμές των ακινήτων παράλληλα με τη διαχείριση των “κόκκινων” δανείων. Άλλες που άργησαν να αναλάβουν δράση, όπως η Ισπανία που ίδρυσε την SAREB τον Αύγουστο του 2012, “έφαγαν” την “ουρά” της πτώσης των ακινήτων τουλάχιστον για έναν ακόμη χρόνο πριν αυτές διαμορφώσουν τα νέα τους επίπεδα.
Χώρες όπως η Ιταλία και η Ελλάδα, που δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη ουσιαστικά την ενεργητική διαχείριση των “κόκκινων” δανείων τους, καταγράφουν μεγάλη πτώση στις τιμές των ακινήτων, η οποία θα έχει μέλλον με διάρκεια που θα κριθεί από την ταχύτητα ανάκαμψης της Οικονομίας. Σημειώνεται ότι στην Ιρλανδία, χώρα-πρότυπο για την έξοδο από την κρίση και την επιστροφή σε ανάπτυξη, χρειάστηκαν τρία χρόνια για να καλυφθούν οι απώλειες τεσσάρων ετών πτώσης στις τιμές των ακινήτων.
Τα δεδομένα για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δημιουργούν ιδιαίτερα απαισιόδοξες προοπτικές. Στελέχη της κτηματαγοράς δεν αποκλείουν το ενδεχόμενο η συνολική πτώση στις τιμές των ακινήτων από το 2008 μέχρι την ολοκλήρωση του Μνημονίου το 2018, να αγγίξει ακόμη και το 70%.
Σημειώνεται ότι το 2018 θα είναι και η πρώτη χρονιά ουσιαστικής ενεργητικής διαχείρισης των “κόκκινων” δανείων, αφού το 2016 θα ολοκληρωθεί το θεσμικό πλαίσιο της διαχείρισης των NPLs, το 2017 θα αποτελέσει έτος δοκιμής των μέσων διαχείρισης, ενώ το 2018 και 2019 (χρονικός ορίζοντας από τον SSM για τον στόχο μείωσης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων κατά 41 δισ. ευρώ από τα σημερινά 108,6 δισ. ευρώ) θα χρησιμοποιηθούν στο “φουλ” πλειστηριασμοί και πωλήσεις δανείων.
Η επίδραση των πλειστηριασμών
Οι αρνητικές προοπτικές για την περαιτέρω πορεία των τιμών των ακινήτων προδιαγράφονται ήδη από τους πλειστηριασμούς στους οποίους θα προχωρήσουν τράπεζες και Δημόσιο. Ύστερα από “πάγωμα” ενός έτους στους πλειστηριασμούς, η πίεση που ασκούν οι “θεσμοί” να ξεμπλοκάρουν οι διαδικασίες και να εκποιηθούν άμεσα ακίνητα στρατηγικών κακοπληρωτών είναι μεγάλη. Οι αντιδράσεις στους πλειστηριασμούς από “συλλογικότητες” πολιτών παρακολουθούνται με προβληματισμό από τους “θεσμούς”, διογκώνουν ωστόσο παρά κατευνάζουν τις πιέσεις προς τράπεζες και Δημόσιο.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, κλιμάκια του SSM βρίσκονται συνεχώς σε επιτόπια επαφή με τις ελληνικές τράπεζες, παρακολουθώντας την υλοποίηση των μέτρων αντιμετώπισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων και δη των πλειστηριασμών, πιέζοντας για ανάληψη δράσης. Προ των πιέσεων αυτών, αλλά και των αντίθετων πιέσεων που ασκούν οι αντιδράσεις πολιτών, οι τράπεζες προσπαθούν να βρουν τρόπο να εξισορροπήσουν τους πλειστηριασμούς (ξεκινώντας με μεγάλα και ακριβά ακίνητα) με τις επιπτώσεις τους στις τιμές των ακινήτων. Και αυτό διότι το μόνο βέβαιον είναι ότι οι πλειστηριασμοί δεν πρόκειται να αποφευχθούν. Αντιθέτως, όταν υλοποιηθούν θα αφορούν μεγαλύτερους όγκους ακινήτων, οι οποίοι με τη μαζικότητά τους θα πιέσουν περαιτέρω τις τιμές.
Η προοπτική αυτή έχει ανοίξει ήδη από την 1η Ιουνίου του 2016, όταν απελευθερώθηκαν οι κατασχέσεις. Σύμφωνα με πληροφορίες, στις λίστες… αναμονής για πλειστηριασμό βρίσκονται τουλάχιστον 60.000 ακίνητα. Μέχρι 31/12/2017 προστατεύονται όσα ακίνητα είναι πρώτη κατοικία και η αντικειμενική τους αξία δεν ξεπερνά τις 140.000 ευρώ.
Εν τω μεταξύ, η πώληση “κόκκινων” δανείων σε ξένα funds που θα αποτελέσει “όπλο” διαχείρισης των NPLs με διπλάσια συμβολή από αυτήν των πλειστηριασμών στον στόχο μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, θα οδηγήσει σε νέες πιέσεις των τιμών των ακινήτων όταν αρχίσει να γίνεται πράξη, σταδιακά από το 2017 και κυρίως το 2018 και 2019. Και αυτό διότι θα καταστεί πολύ δυσκολότερο για τους υπόλοιπους πωλητές να διατηρήσουν τις ζητούμενες τιμές τους, όταν θα διατίθενται ακίνητα στο 25% – 30% της αντικειμενικής τους αξίας.
Το βάρος του ΕΝΦΙΑ
Βεβαίως, οι πιέσεις στις τιμές των ακινήτων δεν περιμένουν τους πλειστηριασμούς. Από μόνη της η εγχώρια αγορά ακινήτων έχει βγάλει “πωλητήριο” λόγω του ΕΝΦΙΑ και της γενικότερης αδυναμίας των πολιτών να αντεπεξέλθουν πλέον στα βάρη της υπερφορολόγησης. Έτσι, έχει διαμορφωθεί ένα στοκ κατοικιών προς πώληση που ξεπερνά τις 200.000 και που σύμφωνα με κτηματομεσίτες έχει αυξηθεί κατά 25% σε σχέση με δύο χρόνια πριν και αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω εξαιτίας της κρίσης και των υπέρμετρων φορολογικών βαρών.
Αυτό, όταν μέχρι στιγμής οι αξίες των ακινήτων έχουν υποχωρήσει έως και 40% – 45% από την έναρξη της κρίσης και όταν πριν γνωστοποιηθούν οι νέοι φόροι στην αγορά ακινήτων, οι ειδικοί του κλάδου δεν προσδοκούσαν σε άμεση ανάκαμψη της κτηματαγοράς και εκτιμούσαν ότι οι τιμές θα συνέχιζαν την πτωτική τους πορεία, τόσο το 2016 όσο και το 2017…. Μετά και τον νέο ΕΝΦΙΑ και τα γενικότερα υφεσιακά μέτρα, που θα πλήξουν ακόμα περισσότερο τα εισοδήματα των νοικοκυριών, ιδίως εκείνων που θα μπορούσαν να κινηθούν για την απόκτηση κατοικίας στο μέλλον, εκτιμάται ότι ο ρυθμός της πτώσης των τιμών θα επιταχυνθεί εκ νέου, με αποτέλεσμα να απομακρύνεται ακόμα περισσότερο η σταθεροποίηση των τιμών στην αγορά.
Σημειώνεται ότι οι τιμές επιβαρύνονται και από την απουσία αγοράς στεγαστικής πίστης. Από την αρχή του χρόνου μέχρι σήμερα και οι τέσσερις μαζί συστημικές τράπεζες έχουν εκταμιεύσει για νέα στεγαστικά δάνεια μόλις 140 εκατ. ευρώ και εκτιμάται ότι για το σύνολο του 2016 το ποσό αυτό δεν θα υπερβεί τα 180-190 εκατ. ευρώ. Αυτό όταν στις ανθηρές εποχές, κυρίως την περίοδο 2006 – 2009, οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων ανέρχονταν σε 200 εκατ. ευρώ σε μηνιαία ή ακόμα και εβδομαδιαία βάση. Οι προοπτικές ανάκαμψης της στεγαστικής πίστης είναι απαισιόδοξες, καθώς, όπως έχει αποκαλύψει το Capital.gr, οι τράπεζες, προσαρμοζόμενες στην ανάγκη προστασίας από νέες επισφάλειες και σε νέα πανευρωπαϊκά λογιστικά δεδομένα, θα χορηγούν εφεξής στεγαστικό δάνειο με εξασφαλίσεις στη βάση της εκτιμώμενης μελλοντικής αξίας του ακινήτου στη λήξη του δανείου!
Τα στοιχεία της ΤτΕ
Με βάση τα τελευταία στοιχεία από την ΤτΕ, το β’ τρίμηνο 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 2,7% σε ετήσια βάση (από μέσο ετήσιο ρυθμό μείωσης 5% το 2015). Σωρευτικά, οι τιμές των διαμερισμάτων, σε ονομαστικούς όρους, μειώθηκαν κατά 41,4% από το 2008 έως το β’ τρίμηνο 2016 (-45,5% σε πραγματικούς όρους).
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, το 2015 οι αγοραίες αξίες των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητες, ενώ οι αντίστοιχες τιμές καταστημάτων παρουσίασαν μείωση περίπου 3,5% για το σύνολο της χώρας.
Σωρευτικά από το 2010 έως το τέλος του 2015, οι ονομαστικές αξίες των γραφειακών χώρων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών υποχώρησαν περίπου κατά 30%. Όσον αφορά τις προσόδους από επαγγελματικά ακίνητα, τα μισθώματα γραφείων εμφάνισαν τάσεις σταθεροποίησης εντός του 2015, ενώ τα μισθώματα των καταστημάτων παρουσίασαν μείωση 6,3%. Σωρευτικά η μείωση των μισθωμάτων γραφείων και καταστημάτων από το 2010 ανέρχεται περίπου σε 30% και 35% αντίστοιχα.
Τα ανωτέρω μεγέθη έχουν ιδιαίτερη σημασία για τον τραπεζικό τομέα, αφού η μείωση των τιμών των ακινήτων μειώνει και την αξία των εξασφαλίσεων των δανείων και φυσικά επηρεάζει αρνητικά την πιστωτική συμπεριφορά των δανειοληπτών και τις πιθανές ανακτήσεις από τη ρευστοποίηση των εμπράγματων ασφαλειών. Πόσο μάλλον όταν τα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα αποτελούν το 82% των εξασφαλίσεων που έχουν οι τράπεζες για τα δάνεια προς τις επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά.
Τι δείχνουν κατασκευές και διαχείριση ακίνητης περιουσίας
Η επίδραση της κρίσης και της πτώσης των τιμών των ακινήτων είναι εμφανής στους κλάδους κατασκευών και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, οι οποίοι στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών εμφανίζουν εικόνα χειρότερη σε σύγκριση με τον μέσο όρο των επιχειρηματικών δανείων (ποσοστό μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων 44,7%).
Σύμφωνα με στοιχεία Ιουνίου 2016, τα οποία έδωσε στη δημοσιότητα τις προηγούμενες ημέρες ο υποδιοικητής της ΤτΕ Θεόδωρος Μητράκος, από ανοίγματα (δηλαδή δάνεια, εγγυητικές επιστολές κ.λπ.) ύψους 23,5 δισ. ευρώ που έχουν χορηγηθεί προς επιχειρήσεις των κλάδων κατασκευών και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, περισσότερα από τα μισά (12,9 δισ. ευρώ, ή ποσοστό 54,9%) καταγράφονται ως μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα.
Τα 2/3 από αυτά αφορούν δάνεια που βρίσκονται σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 90 ημερών και καταγγελμένα δάνεια, ενώ το υπόλοιπο 1/3, αν και προς το παρόν εξυπηρετείται κανονικά, κρίνεται ως αβέβαιης είσπραξης στο μέλλον.
Οι τράπεζες και οι επιχειρήσεις των κλάδων κατασκευών και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας έχουν ήδη συνομολογήσει ρυθμίσεις για δάνεια ύψους 4,5 δισ. ευρώ, εκ των οποίων ένα σχετικά μεγάλο ποσοστό εμφανίζει εκ νέου πρόβλημα. Οι συσσωρευμένες προβλέψεις που έχουν σχηματίσει οι τράπεζες για τους κλάδους αυτούς ανέρχονται σε 6,4 δισ. ευρώ.
Η χρηματοοικονομική κατάσταση των επιχειρήσεων στους δύο αυτούς κλάδους έχει σαφέστατα επηρεαστεί αρνητικά από τη μεγάλη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και των εμπορικών αξιών και των μισθωμάτων τόσο των οικιστικών, όσο και των επαγγελματικών ακινήτων. Ειδικότερα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιπροσωπεύουν πλέον μόλις το 0,7% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ), από 9,9% το 2007, συμπαρασύροντας σε χαμηλότερο επίπεδο και το σύνολο των επενδύσεων σε κατασκευές (β’ τρίμηνο 2016: 4,7% του ΑΕΠ, 2007: 13,4% του ΑΕΠ).
Τέλος, αξίζει να αναφερθεί ότι υπάρχουν κάποιες επιχειρήσεις στους κλάδους κατασκευών και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας που, ενώ τα οικονομικά τους μεγέθη δείχνουν ότι θα μπορούσαν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, επιλέγουν να καθυστερούν στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους έναντι των τραπεζών, λειτουργώντας ως στρατηγικοί κακοπληρωτές. Μάλιστα, στους εν λόγω κλάδους φαίνεται ότι το ποσοστό των στρατηγικών κακοπληρωτών είναι ελαφρώς υψηλότερο συγκριτικά με άλλους κλάδους της οικονομίας.
Ενδεικτικά, όπως ανέφερε ο υποδιοικητής της ΤτΕ κ. Μητράκος, από την εξέταση ενός δείγματος περίπου 2.500 επιχειρήσεων των προαναφερθέντων κλάδων, με δάνεια άνω του 1 εκατ. ευρώ τα οποία εμφανίζουν καθυστέρηση, φαίνεται ότι μία στις πέντε επιχειρήσεις εμφανίζει χαρακτηριστικά στρατηγικού κακοπληρωτή (έναντι μίας στις έξι για το σύνολο των κλάδων της οικονομίας).