Ληστεύουν την μικρή και μεσαία ιδιοκτησία με τους νέους φόρους

«Χαράτσι» έως 40% το χρόνο στα ευτελούς αξίας οικόπεδα!”Ταμπλάς” 400-4.000 ευρώ το στρέμμα για «άκτιστα» οικόπεδα

Τρόπους για να ξεφορτωθούν τα απαξιωμένα οικόπεδα και τα απρόσοδα αγροτεμάχια που έχουν στην κατοχή τους αλλά βρίσκονται … «στο πουθενά», προκειμένου να μην επιβαρυνθούν άλλο με δυσβάσταχτους φόρους, αναγκάζει η κυβέρνηση χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες. Το νέο σύστημα φορολογίας ακινήτων που θα ισχύσει από 2014  επιβάλλει μέχρι και 20πλάσιο φόρο στην μικρομεσαία ιδιοκτησία, σε σχέση με τον ΦΑΠ που πλήρωναν ως τώρα μόνο οι θεωρούμενοι ως … μεγαλοϊδιοκτήτες, με περιουσία από 200.000 ευρώ και πάνω. Την ίδια στιγμή, «χρεώνει» από 400 ευρώ και πάνω όλους όσους δεν «τσιμεντοποίησαν» τα οικόπεδά τους, την ώρα που το Κράτος «κυνηγά» τους πολίτες για να πληρώσουν για ημιϋπαίθριους που έκλεισαν και αυθαίρετα που έκτισαν.

Παρά τις αντιδράσεις και τις τριβές, ακόμα και στα κόμματα της συγκυβέρνησης, ανώτατος παράγοντας του το υπουργείο Οικονομικών που μίλησε στο ΘΕΜΑ ξεκαθάριζε πως «δεν υπάρχουν περιθώρια παρά μόνο για οριακές βελτιώσεις και αλλαγές» επειδή «δεν βγαίνουν αλλιώς τα 3,2 δισ. ευρώ» από φόρους ακινήτων το 2014. Υπερτονίζει όμως ότι, με το σχέδιο που κομίζει, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώνουν έως 16% λιγότερο φόρο για τα σπίτια και τα κτίσματα, σε σχέση με το «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ.

Αυτή όμως είναι η μισή αλήθεια, αφού θα επιβαρυνθούν υπέρμετρα εκατομμύρια εκατομμύρια φορολογούμενοι που, εκτός από το σπίτι όπου διαμένουν και αποτελεί την κύρια κατοικία τους, κατέχουν και κάποιο εξοχικό, ένα  πατρικό σπίτι στο χωριό, αναξιοποίητα οικόπεδα και αγροτεμάχια από κληρονομιά κλπ.

Με το νέο σύστημα «τιμωρούνται»:

• –          τα εντός σχεδίου οικόπεδα που δεν πλήρωναν ως τώρα «χαράτσι» παρά μόνο ΦΑΠ.
• –          τα αγροτεμάχια που δεν πλήρωναν καθόλου φόρο.
• –          όσοι έκτισαν αυθαίρετο και το δήλωσαν, αφού έμεναν αφορολόγητοι ως τώρα.
• –          ιδιοκτήτες με μονοκατοικίες κλπ οι οποίοι δεν «τσιμέντωσαν» το οικόπεδό τους όσο ο νόμος τους επέτρεπε, αλλά έκτισαν λιγότερα τετραγωνικά αφήνοντας υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.
• –          μικροϊδιοκτήτες γης ή εξοχικής κατοικίας με ελιές και καρποφόρα δέντρα.

Ειδικά για τους μικροϊδιοκτήτες, ο τελικός φόρος είναι δυσανάλογα μεγάλος σε σύγκριση με εκείνη για τους μεγαλοϊδιοκτήτες, αλλά και σε σχέση με την πολύ χαμηλή αξία των ακινήτων τους –ειδικά εν μέσω κρίσης.

Την πληρώνουν οι μικροί!

Οι κλίμακες που έχουν επιλεγεί δεν έχουν καμία αναλογικότητα και ενδέχεται να αυξηθούν, αφού η «εσωτερική σχέση» του φόρου που αναλογεί, μεταξύ ακινήτων στην πιο ευτελούς αξίας και στην πιο προνομιούχο περιοχή της χώρας είναι, συγκριτικά, εξαιρετικά μικρή:

• –          για αντίστοιχα σπίτια, οι ιδιοκτήτες στις πλέον «προνομιούχες» περιοχές πληρώνουν έως 6πλάσιο φόρο το πολύ, σε σχέση με την πιο απομακρυσμένη και υποβαθμισμένη της χώρας.
• –          για ίδιας έκτασης οικόπεδα, στις προνομιούχες περιοχές πληρώνουν έως το 10πλάσιο φόρο το πολύ.
• –          για ίδιας έκτασης αγροτεμάχια, πληρώνουν φόρο μόλις 3,5 φορές μεγαλύτερο, κατ’ανώτατον όριο.

Επιπλέον, στις μεσαίας αξίας περιοχές όπου «συνωστίζονται» οι περισσότεροι ιδιοκτήτες, οι φόροι ελάχιστα απέχουν από το ανώτατο όριο φόρου που επιβάλλεται σε περιοχές-«φιλέτα».

Για παράδειγμα: 

• – Για αγροτεμάχιο 4 στρέμματα με ελιές στα Οινόφυτα Βοιωτίας (Δήλεσι), σε απόσταση 100 μέτρα από τη θάλασσα, ο Ενιαίος Φόρος ορίζεται σε 135 ευρώ. Αν υπάρχει και σπίτι εντός, ο φόρος για το αγροτεμάχιο πενταπλασιάζεται και ανεβαίνει στα 675 ευρώ.
• –          Για ίδιο ακίνητο 5 χιλιόμετρα πιο δίπλα, στην Παραλία Αυλίδος, ο φόρος είναι 151,2 ευρώ αν δεν υπάρχει σπίτι και 756 ευρώ αν υπάρχει κτίσμα.
• –          Αν το ίδιο ακίνητο βρίσκεται σε ακριβές περιοχές όπως η Σαρωνίδα, η Ραφήνα, η Βούλα, η Βουλιαγμένη ή στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, ο φόρος για το αγροτεμάχιο είναι «ταρίφα» 189 ευρώ αν δεν υπάρχει σπίτι, ή 945 ευρώ αν υπάρχει.
• –          Αν το ίδιο ακίνητο ήταν στην κοσμοπολίτικη Αράχωβα (μακριά από θάλασσα φυσικά) και αντί για ελιές είχε καρποφόρα δέντρα, ο φόρος για το αγροτεμάχιο θα ήταν 81 ευρώ.

1.  Ο ΦΟΡΟΣ ΣΤΑ ΣΠΙΤΙΑ

Από 1.1.2014 ο Ενιαίος Φόρος για τις κατοικίες και τα εντός σχεδίου οικόπεδα θα υπολογίζεται με κλίμακα 20 συντελεστών (που πιθανώς να αυξηθούν για να καταστεί αναλογικότερη). Το αρχικό ποσό του φόρου θα προκύπτει πολλαπλασιάζοντας τον Βασικό Φόρο (ορίζεται σε 0,0015 ευρώ/τμ) επί τον συντελεστή θέσης της περιοχή που κυμαίνεται, ανάλογα με την Τιμή Ζώνης, από 2,3 ευρώ/ τ.μ και θα φθάνει μέχρι τα 14 ευρώ. Η αναλογία φόρου (χαμηλότερος/υψηλότερος) είναι μόλις 1:6 και έτσι ενδέχεται η κλίμακα να αλλάξει και τα 20 κλιμάκια που προβλέπει, να αυξηθούν. 

Από κει και πέρα, ο φόρος μεταβάλλεται ανάλογα με την τιμή ζώνης, την παλαιότητα και τον όροφο.

Οι μονοκατοικίες, έστω και αν είναι θηριώδεις βίλες που απλώνονται σε πολλά επίπεδα, θα φορολογούνται με σχετικά χαμηλό συντελεστή (1,02)  ασχέτως ορόφων.

Για παράδειγμα: 
Διαμέρισμα 100 τετραγωνικά μέτρα·9ετίας

• –          Στην Αγία Παρασκευής, στην πιο «φθηνή» περιοχή με Τιμής Ζώνης (Τ.Ζ.) 1.400 ευρώ, ο ιδιοκτήτες πλήρωνε ΕΕΤΑ 510 ευρώ το χρόνο αλλά το 2014 ο ενιαίος φόρος θα είναι 453 ευρώ (-57 ευρώ). Στο πιο ακριβό σημείο (ΤΖ 2050 ευρώ/τμ) ο Ενιαίος Φόρος θα είναι 710 ευρώ έναντι 816 που ήταν το ΕΕΤΑ (-106 ευρώ).
• –          Στο καλύτερο σημείο στον Άλιμο (ΤΖ 2850 ευρώ) ο φόρος ΕΕΤΑ ήταν 1020 ευρώ και ο Ενιαιος Φόρος Ακινήτων-ΕΝΦΑ του 2014 μειώνεται σε 979 ευρώ (-41 ευρώ).
• –          Στο Περιστέρι ο ενιαίος φόρος θα κυμαίνεται από 428-453 ευρώ , ενώ τώρα πληρώνουν 510 ευρώ ΕΕΤΑ οι ιδιοκτήτες (-57 έως -82 ευρώ).
• Αντιθέτως:
• –          Στη Γλυφάδα ή στην Εκάλη, στο καλύτερο σημείο τους (με ΤΖ 4.600 ευρώ) ο ΕΝΦΑ θα είναι 1469 ευρώ, δηλαδή 41 ευρώ παραπάνω από τα 1428 που πληρώνει για «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ

2. «Κεραμίδα» στα οικόπεδα

Μεγάλοι χαμένοι από το νέο σύστημα φόρου ακινήτων βγαίνουν οι ιδιοκτήτες οικοπέδων που βρίσκεται σε πόλεις (“εντός σχεδίου”), ιδιαίτερα όμως στα χωριά (“εντός οικισμών”) και ειδικά στις περιοχές με την πιο χαμηλή αξία γης. Εκεί ο Ενιαίος Φόρος ξεκινά από 1.200 ευρώ το στρέμμα (πχ στο Διδυμότειχο ή τη Σαμοθράκη), ανεβαίνει στα 2.600 ευρώ σε υποβαθμισμένες περιοχές όπως το Μεταξουργείο στην Αθήνα, αυξάνεται στα 2.800-3.100 σε μια λαϊκή συνοικία όπως η Καισαριανή, το ίδιο όπως στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, αλλά σταματάει επειδή βρίσκει «ταβάνι» στα 4.000 ευρώ στην Βουλιαγμένη. Όπως θα υπολογίζεται πλέον ο φόρος, μπορεί να φτάνει και στο 2.000% σε σχέση με τον ΦΑΠ που πλήρωναν κάποιοι ιδιοκτήτες. Άλλοι θα τον πληρώνουν διαρκώς στο μέλλον ενώ έμεναν αφορολόγητοι ως τώρα ενώ, αντιθέτως, «προνομιούχοι» με οικόπεδα-«φιλέτα» θα πληρώνουν έως και 70% λιγότερα σε σχέση με το ΦΑΠ που πλήρωναν μέχρι φέτος.

Ο φόρος που επιβάλλεται στα οικόπεδα θα υπολογίζεται βάσει της επιφανείας τους, που πολλαπλασιάζεται ανάλογα με την αξία της γης στην περιοχή. Τα 20 κλιμάκια για τα εντός σχεδίου και οικισμού οικόπεδα έχουν εύρος από 0,4 έως 4 και άρα στερούνται αναλογικότητας αφού ο φόρος που προκύπτει για τα χαμηλής αξίας γήπεδα (1-20 ευρώ ανά τμ) επαχθέστατος, ενώ για οικόπεδα με αξία 5.000 φορές μεγαλύτερη είναι έως 10πλάσιος το πολύ. Πρακτικά πάντως, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα πληρώνουν φόρο από 1,2 ευρώ μέχρι 4 ευρώ το τ.μ. 

«Ρετιρέ» όσοι δεν έκτισαν!

Το νέο σύστημα επιβάλλει φόρο ξεχωριστά σε ακίνητο και γη. Αν βρίσκονται εντός σχεδίου όμως και έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, το οικόπεδο δεν φορολογείται. Με βάση τους προβλεπόμενους όρους δόμησης εντός οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων (Πολεοδομικό Διάταγμα της 03/05/1985 – ΦΕΚ Δ 181, όπως ισχύει) η αρτιότητα των γηπέδων είναι από 300 τ.μ. έως 1.000 τ.μ., ενώ στα μη συνεκτικά τμήματα των οικισμών από 1.000 τ.μ. έως 2.000 τ.μ, με μέγιστη επιφάνεια δόμησης 240 τ.μ. Έτσι, όποιος έχει ένα σπίτι 120 τ.μ. σε χωριό το οποίο έχει χτιστεί σε γήπεδο 2 στρεμμάτων, στον υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης αντιστοιχεί το 1 στρέμμα για το οποίο στην καλύτερη περίπτωση θα κληθεί να πληρώσει 400 ευρώ, πρακτικά όμως από 1.000-4.000 ευρώ.

Ακόμα κι αν υποθέσουμε ότι η αξία του είναι η μέγιστη της πιο «φθηνής» ζώνης, δηλαδή 20 ευρώ /τ.μ. (ή 20.000 ευρώ το στρέμμα), η δε συνολική περιουσία του ιδιοκτήτη ξεπερνούσε τα 200.000 ευρώ και, άρα, πλήρωνε ΦΑΠ,  με τον σημερινό καθεστώς 0,2% ή 40 ευρώ, ενώ πλέον θα πληρώνει 2% της αξίας του ακινήτου ή 400 ευρώ. Αντιθέτως ένα παρακείμενο  αγροτεμάχιο 1 στρέμματος, το οποίο βρίσκεται αμέσως μετά τα όρια του οικισμού, θα επιβαρυνθεί μόλις με 2-3 ευρώ για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων.
 
Για παράδειγμα:
Οικόπεδα με υπόλοιπο συντελεστή

• –          Για μονοκατοικία 250 τετραγωνικών μέτρων, παλαιότητας 10 ετών, σε οικόπεδο 2 στρεμμάτων στη Μύκονο, ο Ενιαίος Φόρος θα ανέλθει σε 2.875 ευρώ για την κατοικία και σε 4.200 ευρώ για το τμήμα του οικοπέδου το οποίο δεν καλύπτεται από το κτίσμα της μονοκατοικίας. Συνολικά θα πληρώσει 7.075 ευρώ, ενώ με το ισχύον καθεστώς πλήρωνε «χαράτσι» 2.932,50 ευρώ μόνο για το ηλεκτροδοτούμενο κτίσμα της μονοκατοικίας και 19.165 ευρώ για ΦΑΠ. Συνεπώς, με την εφαρμογή του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων η συνολική επιβάρυνση του συγκεκριμένου ιδιοκτήτη θα μειωθεί από τα 22.097 στα 7.075 ευρώ, δηλαδή θα περιοριστεί κατά 15.022 ευρώ ή κατά 67,98%
• –          Για μονοκατοικία 120 τετραγωνικών μέτρων., παλαιότητας 17 ετών, σε οικόπεδο 1.000 τ.μ. στη Ραφήνα, ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει τα 950 ευρώ για την κατοικία και άλλα 1.232 ευρώ για το τμήμα του οικοπέδου το οποίο δεν καλύπτεται από το κτίσμα της μονοκατοικίας. Συνολικά, ο φόρος θα φτάσει στα 2.182 ευρώ, αντί 2.160 ευρώ που πληρώνει για ΕΕΤΑ και ΦΑΠ, δηλαδή 21 ευρώ περισσότερα.

Σε εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού αγροτεμάχια, φορολογείται η έκταση που μένει ακάλυπτη (άκτιστη) αφού αφαιρεθούν από τη συνολική επιφάνεια η επιφάνεια που καλύπτουν τα κτίσματα. Αν πχ σε 1 στρέμμα έκτισε κάποιος κτίσμα 20 τμ, φορολογείται για τα 980 τμ από το αγροτεμάχιο, ενώ για τα 20 ως κατοικία.

Για παράδειγμα:
Αγροτεμάχια  με κτίσματα

• –          Για 5 στρέμματα με ελιές και σπίτι 170 τμ 13ετίας στην Παιανία, ο φόρος θα είναι 302,40 ευρώ για τη γη και 704,78 ευρώ για το κτίσμα, δηλαδή συνολικά 1007,18 ευρώ. Ο ίδιος ιδιοκτήτης πλήρωνε φέτος για το ίδιο ακίνητο «χαράτσι» μέσω τη ΔΕΗ περίπου 850 ευρώ και, συνεπώς, με τον ΕΝΦΑ θα επιβαρυνθεί 157,18 ευρώ. Αν δεν είχε κτίσει σπίτι θα πλήρωνε φόρο μόνο για το οικόπεδο 786,24 ευρώ. Αν είχε κτίσει 200 τμ εξαντλώντας τον συντελεστή δόμησης θα πλήρωνε 803,45 ευρώ, όσα σχεδόν χωρίς το κτίσμα.
• –          Για 30 στρέμματα στην Καλαμάτα με σπίτι 160 τμ 30ετίας, ο φόρος είναι 252 ευρώ για το οικόπεδο και 582,40 ευρώ για το κτίσμα, δηλαδή συνολικά 834,40 ευρώ.
• –          Στη Μύκονο για βοσκότοπο 7 στρέμματα, πάνω στο κύμα, με σπίτι 6ετίας 200 τμ   ο φόρος είναι 53 ευρώ για το οικόπεδο και για το οικόπεδο 1.092 ευρώ, δηλαδή συνολικά 1145 ευρώ.
• –          Για βοσκότοπο 4 στρέμματα στη Σίφνο, σε απόσταση 500-800 μέτρα από τη θάλασσα, με κατοικία 100 τμ, ο φόρος θα είναι 9,.07 ευρώ και δεν οφείλεται φόρος για το σπίτι επειδή είναι α΄ κατοικία κάτω από 150 τμ.

3.  Φόρος στα αγροτεμάχια

Για τα αγροτεμάχια, με τα ως τώρα δεδομένα, ο Ενιαίος Φόρος θα ξεκινά από  0,30 λεπτά του ευρώ το στρέμμα για δασικές εκτάσεις πάνω από 500 στρέμματα. Οι μεγαλοϊδιοκτήτες πέφτουν «στα μαλακά» αφού για ακίνητα σε προνομιούχες περιοχές με 10πλάσια ή και 20πλάσια αξία γης από άλλες, θα πληρώνουν σχεδόν ίδιο φόρο  με ιδιοκτήτες ακινήτων σε «λαϊκές» και χαμηλότερης αξίας περιοχές. Για τα εξοχικά που τακτοποιήθηκαν με το νόμο αυθαιρέτων, οι ιδιοκτήτες θα πληρώσουν 5πλάσιο φόρο από ό,τι οι γείτονές τους που δεν έκτισαν.  Για αυτούς ο φόρος ξεκινά από τουλάχιστον 7,5 ευρώ το στρέμμα, αντί από 1,5 ευρώ που πληρώνουν κατ’ελάχιστον τα υπόλοιπα νοικοκυριά.
 

4. Δεν γλιτώνει κανείς από τον Ενιαίο Φόρο

Από τον νέο φόρο δεν θα απαλλάσσεται, πρακτικά, σχεδόν κανένας αφού, για να τύχει προσωρινά απαλλαγής κάποιος ιδιοκτήτης, πρέπει σωρευτικά:

• –                      Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα να μην υπερβαίνει τις 7.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον/την σύζυγο και κάθε προστατευόμενο μέλος,
• –                      β) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα να μην υπερβαίνει το δεκαπλάσιο του ποσού φόρου για όλα τα ακίνητα της οικογένειας.
• –                       γ) το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων του νοικοκυριού να μην υπερβαίνει τα 200 μ2 προκειμένου για κτίσματα, τα 500 μ2 προκειμένου για γήπεδα εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού και τα 6.000 μ2 προκειμένου για γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού
• –                      δ) το σύνολο της αξίας των καταθέσεων και των χρεωγράφων του νοικοκυριού να μην υπερβαίνει το τριπλάσιο του φόρου
• –                      ε) τα μέλη του νοικοκυριού να μην έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το δημόσιο.

www.protothema.gr