Πλειστηριασμοί κατοικιών και κούρεμα «κόκκινων» δανείων

Υπό την πίεση της τρόικας η κυβέρνηση συμφώνησε να προχωρήσει τους επόμενους μήνες σε ρυθμίσεις που θα δώσουν τη δυνατότητα στις τράπεζες να εισπράξουν μέρος των απαιτήσεων τους από “κόκκινα” στεγαστικά και να περιορίσουν τις επισφάλειες τους, ώστε να μη χρειασθούν νέες κεφαλαιακές “ενέσεις” στο εγγύς μέλλον. Πρώτη κίνηση θα είναι η άρση της απαγόρευσης πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ενώ έχει προηγηθεί η ρύθμιση που θα επιτρέψει στις εταιρίες επενδύσεων (ΑΕΕΑΠ) να λειτουργήσουν ως “κοράκια” της αγοράς ακινήτων. Προκειμένου να “χρυσωθεί το χάπι” για τους δανειολήπτες και να μετριασθούν οι αναπόφευκτες αντιδράσεις, αρχίζουν να διαχέονται σενάρια περί κουρέματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων – τα οποία όμως είναι μάλλον απίθανο να υλοποιηθούν.

Ετσι, από τον Ιανουάριο δεκάδες χιλιάδες υπερήμεροι οφειλέτες στεγαστικών δανείων θα βρεθούν υπό την απειλή κατασχέσεων και πλειστηριασμών.

Για τους περισσότερους τα περιθώρια διευθετήσεων θα είναι ουσιαστικά ανύπαρκτα, καθώς δεν θα έχουν πλέον να κάνουν με τις τράπεζες: Πιστωτές τους θα είναι distress funds και εξειδικευμένες εταιρίες-“κοράκια”, που θα έχουν αγοράσει εν τω μεταξύ τα δάνεια από τις τράπεζες και θα προσπαθούν παντί τρόπω να αποκομίσουν κέρδος.

Θα προηγηθεί ασφυκτικό πρέσινγκ από τις τράπεζες, οι οποίες θα προσπαθήσουν να εισπράξουν και να διασφαλίσουν ό,τι περισσότερο μπορούν, προσφέροντας ευνοϊκούς όρους ρύθμισης-αποπληρωμής, εφ’ όσον εκτιμούν κατά περίπτωση ότι ο δανειολήπτης θα είναι σε θέση να ανταποκριθείμελλοντικά στις υποχρεώσεις του.

Αυτό βέβαια θα γίνεται μόνον εαν η τρέχουσα αγοράια αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ανεξόφλητο υπόλοιπο της οφειλής προς την τράπεζα.

Ρυθμίσεις και κούρεμα

Για να διευκολύνει τέτοιες συμφωνίες που θα αμβλύνουν το κοινωνικό πρόβλημα από κατασχέσεις-πλειστηριασμούς, η κυβέρνηση εξετάζει τη δυνατότητα εφαρμογής ενός σχεδίου κουρέματος των στεγαστικών δανείων, που το ανεξόφλητο υπόλοιπο τους υπερβαίνει την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Ετσι οι οφειλέτες θα έχουν κίνητρο να επιδιώξουν κάποιο διακανονισμό με την τράπεζα και να συνεχίσουν την πληρωμή των δόσεων.

Παράλληλα θα ωφεληθεί η τράπεζα, η οποία θα χάσει μεν μέρος της απαίτησης της (την οποία έχει εγγράψει ήδη ως εισφάλεια), αλλά θα εισπράξει το υπόλοιπο, το οποίο υπολογίζεται ότι θα είναι τουλάχιστον 60%.

Το να εισπράξει η τράπεζα 60% μιας απαίτησης για την οποία έχει διενεργήσει ήδη πρόβλεψη επισφάλειας, αποτελεί την καλύτερη δυνατή εξέλιξη, η οποία μάλιστα οδηγεί στην εγγραφή λογιστικού κέρδους. Αν το δάνειο δεν ρυθμισθεί κατ’ αυτόν τον τρόπο και η τράπεζα θελήσει να το πουλήσει σε distress fund, θα εισπράξει πολύ λιγότερα.

Τραπεζικοί παράγοντες εκτιμούν ότι αν οι ελληνικές τράπεζες αποφασίσουν να πουλήσουν πακέτα “κοκκινων” στεγαστικών δανείων σε εξειδικευμένα ξένα distress funds, το τίμημα θα αντιστοιχεί σε κάτι λιγότερο από 40% των απαιτήσεων τους.

Θα έχουν λοιπόν κέρδος αν τα ρυθμίσουν έστω και “κουρεμένα”, εξασφαλίζοντας την αποπληρωμή τους από τους δανειολήπτες.

Σταδιακή άρση απαγόρευσης

Σύμφωνα με τους πρώτους σχεδιασμούς που έχουν γίνει σε κυβερνητικό επίπεδο, τον Σεπτέμβριο – και ναάλογα με τις μέχρι τότε εξελίξεις – θα οριστικοποιηθεί τι μέλλει γενέσθαι με τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας.

Η απαγόρευση που ισχύει τώρα για οφειλές μέχρι 200.000 ευρώ, λήγει στις 31 Δεκεμβρίου και δεν πρόκειται να παραταθεί.Σχεδιάζεται όμως η άρση να γίνει σταδιακά και ανά τρίμηνο ή ανα εξάμηνο να μειώνεται το ποσό τη οφιλής για την οποία δεν επιτρέπεται πλειστηριασμός πρώτης κατοικίας. Προτείνεται ειδικότερα να μειωθεί τον Ιανουάριο σε 150.000 ευρώ, τον Μάρτιο σε 120.000, τον Ιούνιο σε 90.000 ευρώ κ.ο.κ.

Παράλληλα σχεδιάζεται να θεσπισθούν κάποιες ρυθμίσεις για την προστασία ατόμων με ειδικές ανάγκες, ανέργων και άλλων κοινωνικών ομάδων.

Θεσμικά “κοράκια”

Για τις τράπεζες, η μία λύση θα είναι να μεταβιβάσουν πακέτα “κόκκινων στεγαστικών δανείων σε distress funds και να εισπράξουν άμεσα ένα μέρος των απαιτήσεων τους. Εν τοιαυτη περιπτώσει ενδέχεται να “γραψουν” κάποιες ζημίες, εάν οι απώλειες δεν καλύπτονται από τις εγγεγραμμένες προβλέψεις για επισφάλειες. Θα καθαρίσουν όμως τους ισολογισμούς τους και θα εμφανίζουν ποιοτικότερα χαρτοφυλάκια.

Η άλλη λύση – η οποία μπορεί να χρησιμοποιηθεί συμπληρωματικά – είναι να αξιοποιήσουν τις θυγατρικές τους Εταιρίες Επνδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ). Το θεσμικό πλαίσιο έχει ετοιμασθεί, με ειδική τροπολογία που ψηφίσθηκε πρό μηνών: Η νέα ρύθμιση στις εταιρίες αυτές τη δυνατότητα να επνδύουν και σε κατοικίες, ενώ παλαιότερα μπορούσαν να αγοράζουν μόνον επεαγγελματικά ακίνητα.

Οπως προειδοποιούσει τότε το Sofokleousin.gr, δημιουργήθηκαν έτσι “θεσμικά… κοράκια”, που θα αναλάβουν να καθαρίσουν την αγορά από τα “κουφάρια”, αγοράζοντας “κοψοχρονιά’ τα ακίνητα που θα βγάζουν σε πλειστηριασμό οι τράπεζες

Παράλληλα με την επιδίωξη του δικού τους κέρδους, οι ΑΕΕΑΠ θα διευκολύνουν τις τράπεζες, οι οποίες μέχρι τώρα δεν είχαν λόγο να προχωρούν σε κατασχέσεις σπιτιών ακόμη και αν μπορούσαν, διότι δεν έβρισκαν αγοραστές για να τα ρευστοποιήσουν.

Τώρα έχουν έτοιμους αγοραστές τις θυγατρικές τους ΑΕΕΑΠ. Ετσι, μόλις αρθούν οι περιορισμοί και οι απαγορεύσεις πλειστηριασμών, θα έχουν λόγους να κυνηγήσουν τους δανεολήπτες με ένδικα μέσα. Θα προχωρούν σε κατασχέσεις, ή θα αναγκάζουν τους οφειλέτες να πουλήσουν στις θυγατρικές τους ΑΕΕΑΠ.

Για να επιτελέσουν αυτό το ρόλο τους ως «κοράκια» της αγοράς ακινήτων, οι ΑΕΕΕΠ θα χρηματοδοτούνται από τις τράπεζες. Η νέα διάταξη προβλέπει ότι ο δανεισμός τους μπορεί να φθάνει μέχρι το 75% του ενεργητικού τους.

Πτώση τιμών και κοινωνικό πρόβλημα

Με το κλίμα που θα δημιουργηθεί από το Φθινόπωρο, όταν αρχίσει να συζητείται η άρση της απαγόρευσης, πολλοί υπερήμεροι δανειολήπτες θα σπεύσουν στις τράπεζες για ρυθμίσεις, προκειμένου να σώσουν τα ακίνητα τους. Παράλληλα όμως θα ενταθούν οι πιέσεις στην κτηματαγορά και οι τιμές θα πιεσθούν χαμηλότερα, καθώς θα αυξηθεί η προσφορά.
Με την άρση της απαγόρευσης πλειστηριασμών οι πιέσεις θα ενταθούν, οι τιμές θα υποχωρήσουν περαιτέρω και τα distress funds θα μπορούν ανα αγοράζουν όλο και πιο φθηνα (τα πακέτα στεγαστικών δανείων ή απ ΄ευθείας τα εκποιούμενα ακίνητα).

www.sofokleousin.gr