Ριζικές αλλαγές στη διαδικασία διεξαγωγής των πλειστηριασμών ακινήτων, επέρχονται πλέον με το νέο νόμο για την προστασία των δανειοληπτών που ψηφίστηκε πρόσφατα στη Βουλή. Ο νόμος 3.714/2008 ισχύει πλέον από σήμερα και αν μη τι άλλο βάζει «φρένο» στους επιτήδειους που καιροφυλακτούν για να αρπάξουν αντί «πινακίου φακής» τα ακίνητα που βγαίνουν κάθε εβδομάδα στο «σφυρί».
Οι πλειστηριασμοί πλέον θα διεξάγονται, κάθε Τετάρτη στα Ειρηνοδικεία του ν. Λάρισας και όχι στα Δημαρχεία, μεταξύ 4 με 5 το απόγευμα αντί για το μεσημέρι, οι προσφορές θα είναι πλέον γραπτές, ενώ αυξάνεται και το ποσό της εγγύησης.
Εν ολίγοις τα δεδομένα για τον τρόπο διεξαγωγής, των πλειστηριασμών αλλάζουν. Ειδικότερα:
* Ανεξάρτητα από τον τρόπο και τον χρόνο διενέργειας του πλειστηριασμού, που αναφέρεται σε σχετικές περιλήψεις κατασχετήριων εκθέσεων ή προγράμματα και σε σχετικές δημοσιεύσεις, οι πλειστηριασμοί θα διεξάγονται εφεξής στο κατάστημα του Ειρηνοδικείου, στην περιφέρεια του οποίου έγινε η κατάσχεση επί πλειστηριασμού κινητών ή στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο επί πλειστηριασμού ακινήτων, την Τετάρτη που έχει οριστεί από τις 4 έως 5 το απόγευμα. Η μετακόμιση της διεξαγωγής των πλειστηριασμών από τα Δημαρχεία στα Ειρηνοδικεία, έγινε και για το λόγο ότι εκεί θα υπάρχει αστυνομική παρουσία που θα αποτρέπει εκβιαστικές συμπεριφορές και αθέμιτες πρακτικές από… παρευρισκόμενους.
* Οι προσφορές θα είναι γραπτές και σε σφραγισμένο φάκελο στον συμβολαιογράφο είτε στον ανωτέρω τόπο και χρόνο διενέργειάς του είτε στο γραφείο του συμβολαιογράφου την αμέσως προηγούμενη εργάσιμη ημέρα από τις 9 το πρωί έως τις 2 το απόγευμα.
* Οι υποψήφιοι πλειοδότες θα πρέπει παράλληλα με τον σφραγισμένο φάκελο της προσφοράς να καταθέσουν στον συμβολαιογράφο εγγυοδοσία ίση προς την τιμή της πρώτης προσφοράς και όχι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, σε μετρητά ή με εγγυητική επιστολή τράπεζας, διάρκειας ενός μηνός ή με επιταγή που έχει εκδοθεί από τράπεζα ή άλλο πιστωτικό ίδρυμα.
Έτσι με τις προσφορές που θα ξεκινούν πάνω από τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων τα οποία εκποιούνται, οι δανειολήπτες θα μπορούν να πάρουν πίσω το μεγαλύτερο μέρος των δόσεων που έχουν πληρώσει.
* Επίσης, σε περίπτωση που ενεργούν επ’ ονόματι και για λογαριασμό τρίτου οφείλουν να καταθέσουν ταυτόχρονα στον συμβολαιογράφο επικυρωμένο αντίγραφο του σχετικού συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου.
* Μετά το άνοιγμα των προσφορών το ακίνητο θα κατακυρώνεται σε οποίον έχει πλειοδοτήσει, αλλά αφού πρώτα γίνει τρεις φορές πρόσκληση για μεγαλύτερη προφορική προσφορά.
ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ O ΝΟΜΟΣ
Τα τρία βασικά άρθρα του νέου νόμου (σ.σ. σχετικό θέμα υπάρχει και στο νέο τεύχος του περιοδικού της «Ε» ΑΚΙΝΗΤΑ) είναι τα ακόλουθα:
* Τροποποίηση διατάξεων για τη διεξαγωγή αναγκαστικών πλειστηριασμών κινητών και ακινήτων:
Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις η διεξαγωγή των πλειστηριασμών θα γίνεται ενώπιον συμβολαιογράφου στο Ειρηνοδικείο, στην περιφέρεια του οποίου έγινε η κατάσχεση με την υποβολή γραπτών και σφραγισμένων προσφορών, και παράλληλα κάθε πλειοδότης οφείλει να καταθέσει εγγυοδοσία ίση προς την τιμή της πρώτης προσφοράς, σε μετρητά ή με εγγυητική επιστολή διάρκειας ενός μηνός, ή με επιταγή που έχει εκδοθεί από τράπεζα ή άλλο πιστωτικό ίδρυμα. Μετά την υποβολή γραπτών και σφραγισμένων προσφορών, το δεύτερο στάδιο του πλειστηριασμού συνεχίζεται με την υποβολή προφορικών προσφορών, με στόχο την επίτευξη υψηλότερης τιμής.
Η τήρηση της αρχής της δημοσιότητας διασφαλίζει την ελεύθερη συμμετοχή οποιουδήποτε, όμως δεν επιβάλλει ορισμένο τύπο ή τρόπο διατύπωσης των προσφορών, σύμφωνα και με τις διατάξεις του Συντάγματος. Η προτεινόμενη ρύθμιση θεσπίζει τη χρήση γραπτών και ενσφράγιστων προσφορών, η οποία δεν αναιρεί τη δημοσιότητα. Ανάλογη νομοθετική πρόβλεψη και εμπειρία απαντάτο ήδη στο πλαίσιο της ειδικής εκκαθάρισης επιχειρήσεων (ν. 1892/1990), ενώ προβλέψεις για την υποβολή γραπτών και σφραγισμένων προσφορών θεσπίστηκαν πρόσφατα και στον νέο Πτωχευτικό Κώδικα (ν. 3588/2007, ΦΕΚ Α΄ 153).
Παράλληλα, σύμφωνα με τις προτεινόμενες διατάξεις αποκλείεται η δυνατότητα του υπαλλήλου του πλειστηριασμού να μην προβεί σε κατακύρωση και τούτο διότι πλέον αφενός προβλέπεται ότι για να είναι παραδεκτές οι κλειστές και σφραγισμένες προσφορές πρέπει να συνοδεύονται από εγγυητική επιστολή ισόποση με το ποσό της προσφοράς και αφετέρου εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 966 ΚΠολΔ για τη μη εμφάνιση πλειοδοτών (σύμφωνα δε με την παράγραφο 4 του άρθρου 1003 ΚΠολΔ). Υπό το φως των νέων ρυθμίσεων, σημειώνεται ότι οι διατάξεις του άρθρου 965 ΚΠολΔ περί αναπλειστηριασμού διατηρούνται σε ισχύ ουσιαστικά για την κάλυψη εξαιρετικών περιπτώσεων (λ.χ. μη δυνατότητα είσπραξης της εγγυητικής επιστολής).
Οι προτεινόμενες τροποποιήσεις κρίνονται επιβεβλημένες με στόχο την αντιμετώπιση καταστρατήγησεων, τον εξορθολογισμό και την εξυγίανση της υφιστάμενης διαδικασίας πλειστηριασμού κινητών και ακινήτων.
* Απαγόρευση διενέργειας πλειστηριασμών ακινήτων σε τιμή κατώτερη της αντικειμενικής αξίας τους:
Οι προτεινόμενες διατάξεις απαγορεύουν τους πλειστηριασμούς ακινήτων σε τιμή κατώτερη της αντικειμενικής αξίας τους, ώστε να αποτρέπονται οι εκποιήσεις ακινήτων σε μη εύλογες αξίες και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές προς βλάβη των συμφερόντων των δανειστών, των οφειλετών και της οικονομίας ευρύτερα. Πιο συγκεκριμένα, ο πλειστηριασμός ακινήτων θα πρέπει να διενεργείται σε αξία τουλάχιστον ίση με την αντικειμενική αξία τους, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως. Ο προσδιορισμός της Αντικειμενικής Αξίας γης και κτισμάτων εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, που δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης, γίνεται σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις.
* Περιορισμοί πλειστηριασμού μοναδικής κατοικίας οφειλέτη: Προκειμένου να διασφαλιστεί η προστασία των δανειοληπτών, με τη διάταξη αυτή απαγορεύεται η επιβολή κατάσχεσης για την ικανοποίηση απαιτήσεων πιστωτικών ιδρυμάτων και εταιριών παροχής πιστώσεων επί ακινήτου του οφειλέτη, το οποίο αποδεδειγμένα αποτελεί τη μοναδική κατοικία του,
εφόσον ο ίδιος ο οφειλέτης ασκήσει ανακοπή του σχετικού τίτλου εκτέλεσης, μέσα σε προθεσμία 15 ημερών αφότου γίνει η πρώτη, μετά την επιταγή, πράξη εκτέλεσης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 933 επ. ΚΠολΔ και συντρέχουν, σωρευτικώς, οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
α) η απαίτηση της τράπεζας, στο σύνολό της, όπως βεβαιώνεται στο σχετικό τίτλο εκτέλεσης, δεν υπερβαίνει το ποσό των είκοσι χιλιάδων (20.000) ευρώ,
β) δεν έχει εγγραφεί, με τη βούληση του οφειλέτη, επί του ακινήτου αυτού προσημείωση ή υποθήκη υπέρ της δικαιούχου Τράπεζας,
γ) ο οφειλέτης βρίσκεται σε αποδεδειγμένη αδυναμία να εκπληρώσει τη συμβατική του υποχρέωση.